Depuis 2021, et surtout en 2022 et en 2023, les taux des crédits immobiliers ont fortement augmenté. L’effet du revirement à 180 degrés de la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne. Elle a mis fin aux taux directeurs négatifs… et les a fait grimper jusqu’à un niveau record depuis 22 ans. Les banques se sont adaptées… et les taux ont explosé. Les acheteurs, eux, en souffrent : leur pouvoir d’achat s’est écroulé.
Immobilier : le pouvoir d’achat des Français s’est écroulé
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Publié le 22 juin 2023 à 6h07
35%Le taux d'endettement maximum est de 35% pour un crédit immobilier.
Des crédits plus chers, des prix de l’immobilier qui stagnent
La hausse des taux des crédits est historique. De taux proches voire inférieurs à 1%, selon les dossiers, en 2020, ils ont dépassé les 3,5% en 2023. Et les experts estiment que les banques ne devraient pas inverser la tendance. La barre des 4% est attendue à l’été 2023, tandis qu’on commence déjà à entendre des prévisions de taux à 5% pour le début de l’année 2024.
Or, sur la même période, sur le marché immobilier les prix ont stagné. Les premières baisses ont été enregistrées au premier trimestre 2023. Légères, elles ne suffisent pas à effacer plus d’une décennie d’augmentation constante. Les prix des appartements et maison restent donc à des niveaux record… tandis que les crédits immobiliers coûtent de plus en plus cher aux ménages.
Le pouvoir d’achat immobilier s’écroule en France
La hausse des taux a été plus que rapide : il aura suffit de moins de trois ans pour qu’ils soient multipliés par plus de trois. Et ce alors que les règles d’endettement ont peu changé : l’endettement maximum reste fixé par le Haut Conseil de Stabilité Financière à 35% du revenu disponible du ménage. Or, c’est un problème : lorsque les taux augmentent, pour le même montant emprunté et pour la même durée de prêt, les mensualités augmentent en conséquence.
Les ménages n’ont donc pas d’autres choix : soit augmenter leur apport initial lorsque c’est possible… soit emprunter moins d’argent pour les mêmes mensualités. Et comme la première option est loin d’être à la portée de la majorité des ménages, c’est la deuxième qui est la plus choisie.
Et le résultat est simple : le pouvoir d’achat immobilier a fortement baissé. Selon le courtier Meilleurtaux, depuis janvier 2020, les ménages ont perdu 25 mètres carrés de pouvoir d’achat. Pour une mensualité de 1.000 euros, le courtier rappelle qu’il était possible de viser des biens de 78 mètres carrés en moyenne dans les grandes villes de France… contre 53 mètres carrés en juin 2023.
Une chute de pouvoir d’achat qui va continuer
La baisse du pouvoir d’achat ne va pas se terminer rapidement. Il faudrait, pour cela, que les prix des biens baisse et rattrape la hausse du coût des crédits. Or, non seulement la baisse est lente, mais les crédits continuent d’augmenter. La perte de pouvoir d’achat immobilier devrait donc continuer tout le long de l’année 2023. Entre autres, car la mensualisation du taux d’usure a été maintenue, ce qui permet aux banques de relever leurs taux tous les mois sans se soucier du blocage des dossiers.
Mais quelques bonnes nouvelles sont à signaler. Selon la FNAIM (Fédération nationale de l’Immobilier), les prix des biens ont baissé de 0,6% en France entre mars et mai 2023. Et dans certains départements la baisse est plus que notable. Les Alpes-de-Haute-Provence et le Rhône enregistrent des prix en baisse de 2,9% et 2,7% respectivement. Les baisses les plus fortes de France.
Sur l’ensemble de l’année 2023, la FNAIM a même une prévision de baisse de 5% des prix des biens immobiliers.