Acheter un bien immobilier coûtera plus cher en 2025. Entre la hausse annoncée des frais de notaire et des décisions budgétaires contestées, les futurs acquéreurs doivent se préparer à un alourdissement de la facture. Quels sont les départements concernés ? Quelles conséquences pour les primo-accédants ? Décryptage d’une décision qui fait grincer des dents.
Frais de notaire : pourquoi acheter un bien immobilier coûtera plus cher en 2025
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Publié le 22 février 2025 à 15h00
Les frais de notaire, ou plus précisément les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), vont connaître une augmentation significative en 2025. Le projet de loi de finances, adopté début février 2025, autorise les départements à lever ces impôts jusqu'à 5 %. Résultat : une facture plus salée pour les acheteurs. Cette mesure vise à comprendre les difficultés financières des collectivités locales, mais elle risque surtout de pénaliser le marché immobilier déjà en souffrance.
Comment sont calculés les frais de notaire ?
Les frais de notaire ne reviennent pas entièrement aux notaires. Ils se composent de trois éléments principaux :
| Composant des frais | Description |
|---|---|
| Droits de mutation (DMTO) | Taxes perçues par l'État et les collectivités locales (environ 80 % des frais totaux). |
| Émoluments du notaire | Rémunération du notaire, réglementée par décret. |
| Frais divers et débours | Coût des formalités administratives et des cotisations obligatoires. |
En moyenne, ces frais s'élèvent à 7 à 8 % du prix d'achat pour un bien ancien et environ 2 à 3 % pour un bien neuf. Avec la réforme de 2025, ces montants pourraient encore grimper davantage.
Quels changements en 2025
Un relèvement du plafond du DMTO
Jusqu'à présent, les droits de mutation étaient plafonnés à 4,5 % du prix de vente. Le gouvernement permet désormais aux départements de les augmenter à 5 % dès avril 2025, et ce pour trois ans.
Les premiers départements à appliquer la hausse
Certains territoires n'ont pas tardé à profiter de cette opportunité. Paris a déjà voté la hausse, tout comme la Côte-d'Or et le Val-de-Marne. D'autres devraient suivre rapidement.
François Sauvadet, président de l'Association des départements de France, l'affirme :
« Tous les départements vont le faire. La hausse des dépenses sociales nous contraint. » (Actu.fr)
Le poids de cette hausse ne sera pas négligeable pour les acheteurs, qui ajouteront 500 euros supplémentaires par tranche de 100 000 euros.
Quel impact sur les acheteurs ?
Cette augmentation risque de compliquer encore davantage l'accession à la propriété, déjà mise à mal par la hausse des taux d'intérêt.
Un surcoût immédiat pour les ménages
Pour mieux comprendre l'impact, prenons quelques exemples concrets :
| Prix du bien immobilier | Frais de notaire actuels | Frais après augmentation | Différence |
|---|---|---|---|
| 200 000 euros | 11 613 euros | 12 613 euros | +1 000 euros |
| 300 000 euros | 17 420 euros | 18 920 euros | +1 500 euros |
| 400 000 euros | 23 227 euros | 25 227 euros | +2 000 euros |
Les primo-accédants seront-ils épargnés ?
Bonne nouvelle pour ceux qui achètent leur premier bien : certains départements pourront exonérer jusqu'à 250 000 euros de valeur imposable. Cela signifie que les primo-accédants pourraient éviter cette hausse, mais tout dépendra des décisions locales.
« Il faudra voir si les collectivités appliqueront réellement cette exonération ou si elles privilégieront une hausse généralisée pour renflouer leurs caisses. » (Europe1)
Pourquoi les départements augmentent-ils ces frais ?
Les conseils départementaux justifient cette augmentation par des besoins financiers accumulés. Depuis la suppression de la taxe d'habitation, ils peinent à compenser le manque à gagner. Selon Jean-Léonce Dupont, président du Calvados, les collectivités font face à une double pression :
- La baisse des recettes fiscales : près de 6 milliards d'euros de pertes depuis 2022.
- Hausse des dépenses sociales : +3 milliards d'euros pour financer l'aide sociale.
Les DMTO représentent déjà une manne financière importante pour les départements, avec 13 milliards d'euros de recettes en 2023. En augmentant ces impôts, ils espèrent stabiliser leurs budgets.
Un marché immobilier en péril ?
Cette mesure intervient dans un contexte immobilier tendu. En 2024, le marché a connu une baisse nette en raison de la remontée des taux de crédit. Cette nouvelle augmentation des frais risque d'aggraver la situation :
- Les acheteurs attendront avant d'investir, aggravant la baisse des transactions.
- Les propriétaires auront plus de mal à vendre leurs biens, notamment dans les zones moins attractives.
- Le marché locatif pourrait souffrir, avec moins d'investissements dans le logement.
« Le logement est encore une fois la variable d'ajustement budgétaire. Cette hausse des frais de notaire risque de freiner toute reprise du marché immobilier. » (Fnaim)