Lors d’une vente immobilière, le compromis est une étape essentielle. Il permet à l’acheteur de « bloquer » le bien, et au vendeur d’être presque certain de le vendre. Car le compromis engage les deux parties… sous conditions. Les conditions suspensives permettent quelques garde-fou, notamment en cas de demande de prêt immobilier de la part de l’acheteur. Elles ont légèrement évolué fin décembre 2022.
Immobilier : Le crédit obtenu est trop bas ? La vente peut être annulée
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Modifié le 23 mars 2023 à 10h02
2,34%Le taux moyen des crédits immobiliers a atteint 2,34% sur 20 ans en décembre 2022 (hors frais de dossier et assurance).
La condition suspensive d’obtention du prêt immobilier
Parmi les clauses qui conduisent à l’annulation de la vente, la plus classique est celle liée au prêt immobilier. L’acheteur demande un crédit à sa banque, pour avoir les fonds pour réaliser la transaction… ce qui fait que si le dossier est refusé, la vente est annulée. C’est toujours la crainte des deux parties : recevoir un refus… parfois à quelques jours seulement de la signature.
La clause suspensive en question permet donc de protéger l’acheteur. Sans celle-ci, ils se retrouverait contraint d’acheter le bien sans en avoir les moyens. Impossible, de fait.
Mais que se passe-t-il lorsque le montant du crédit immobilier obtenu est inférieur au montant demandé ? La législation, sur ce point, a évolué.
En cas d’obtention de prêt d’un montant inférieur, la vente peut être annulée par l’acheteur
C’est le site Boursorama qui relaye cette nouvelle législation. Elle est issue d’une décision de la Cour de cassation du 14 décembre 2022 et concerne le cas assez rare où l’acheteur obtient un prêt… mais d’un montant inférieur.
Dans le détail, dans le cadre d’une vente, acheteur et vendeur s’étaient entendus sur une clause suspensive dans le compromis de vente liée à l’obtention d’un crédit. Et plus précisément d’un crédit d’un montant « maximum » de 414.000 euros. Or la banque n’a proposé que 407.000 euros aux acheteurs.
Ces derniers ont décidé d’annuler la vente, n’ayant pas obtenu le montant désiré. Ils ont donc demandé que leur soit rendue l’indemnité d’immobilisation prévue lors du compromis. L’agence immobilière a refusé, et l’affaire est allée devant la justice.
La Cour de cassation a confirmé la décision de la Cour d’appel sur ce dossier, en décembre 2022. Les juges ont estimé que le fait que le montant mentionné était « maximal » ne pouvait contraindre les acheteurs à accepter un crédit d’un montant inférieur. La clause suspensive s’était donc bien réalisée, et la vente était caduque. Bien évidemment, les acheteurs auraient pu décider d’accepter le montant proposé et compléter avec des fonds propres. Mais le choix de ne pas le faire ne peut leur être reproché.
La décision de la Cour de cassation faisant jurisprudence, elle vient donc élargir et préciser le droit des acheteurs en cas de vente immobilière.