Sur le front du crédit immobilier, les nouvelles ne sont pas bonnes. Les taux, portés par la fin des taux bas de la Banque Centrale Européenne (BCE), continuent d’augmenter mensuellement. Les taux actuels de la BCE, oscillant entre 4% et 4,75%, sont les plus élevés depuis 1999. Et, désormais, c’est la question de l’endettement maximal de 35% des revenus des ménages qui pose question.
N’espérez plus de crédit immobilier à moins de 4%
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Modifié le 18 octobre 2023 à 13h11
62%62% des primo-accédants en France ont fait appel à un courtier en crédit immobilier.
Les taux des crédits immobiliers atteignent de nouveaux sommets
Depuis mars 2022, une hausse constante des taux de crédit immobilier en France a été observée, culminant à 4,30% en octobre 2023. Cette augmentation, bien que prévue par certains analystes, a surpris de nombreux ménages français, qui sont désormais confrontés à des défis sans précédent pour financer leurs projets immobiliers.
L'Observatoire Meilleurtaux a publié le 17 octobre 2023 des données qui ne peuvent qu’inquiéter. Selon le rapport, le taux moyen sur les offres éditées au cours des 30 derniers jours s'établit à 4%. « Il y a un an, aucun ménage ne se retrouvait avec des taux d'intérêts au-dessus 2,7% sur 20 ans. Aujourd'hui, 70% des dossiers sont au-dessus des 4,10%-4,5% sur 20 ans (hors assurance et avant négociation) », souligne Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.
Cette tendance à la hausse a contraint de nombreux acheteurs potentiels à revoir leurs plans. Avec des prix immobiliers qui ne montrent pas de signes de baisse significative, la combinaison de ces deux facteurs rend l'accès à la propriété de plus en plus difficile.
Crédit immobilier : les dossiers rejetés pour endettement excessif
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a établi des critères stricts pour les emprunteurs. Ces directives, bien que conçues pour protéger à la fois les banques et les emprunteurs, ont rendu l'accès au crédit immobilier presque impossible pour certains. L'interdiction de prêter sur une période de plus de 25 ans et un taux d'endettement supérieur à 35% des revenus sont parmi les règles les plus restrictives. Et le HCSF n’a pas voulu entendre les arguments des courtiers et des banques, laissant inchangée cette règle.
Prenons l'exemple de Stéphanie Chetif, une résidente de Dijon dont l’histoire est relayée par France 2. Elle avait espéré acheter un appartement de 34 m², vendu à 80.000 euros. Malgré des revenus mensuels de 2.500 euros, les banques ont refusé son emprunt en raison d'un taux d'endettement jugé trop élevé. « Pour compenser la hausse des taux entre 2022 et 2023, il faut gagner 30% de plus », selon Meilleurtaux. Or, les salaires n’ont pas évolué de la même manière sur la période.
« Sur la base des dossiers finançables en février 2023 (déjà amputée de 15% par rapport à janvier 2022) : moins de 6 dossiers sur 10 sont sous la barre des 35% d'endettement. Sur la base des dossiers finançables en février 2023, désormais près d'un tiers des dossiers ont entre 35 et 39% d'endettement et près de 10% dépassent 40% d'endettement », analyse le courtier.
La capacité d'emprunt en chute libre
Avec des taux d'intérêt atteignant des sommets inédits depuis une décennie, la capacité d'emprunt des ménages a considérablement diminué. Pour illustrer ce point, Meilleurtaux a donné l'exemple d'un ménage ayant des revenus mensuels de 10.000 euros. En janvier 2022, ils pouvaient emprunter jusqu'à 705.000 euros sur 20 ans. Aujourd'hui, cette somme a chuté à 540.000 euros, témoignant d'une baisse drastique du pouvoir d'achat immobilier.
De nombreux professionnels du secteur immobilier et financier appellent à des mesures d'assouplissement. Cependant, le HCSF reste ferme sur ses directives, arguant que les banques peuvent déroger à la règle des 35% d'endettement pour 20% de leurs dossiers. Mais en réalité, cette flexibilité n'est utilisée que pour 13,8% des dossiers, laissant de nombreux aspirants propriétaires dans l'incertitude.