Crédit immobilier in fine et hypothécaire : mauvaise idée ?

Mais la Banque de France alerte : ce type de crédit immobilier est plus dangereux et plus coûteux...

Des nouveaux types de crédit immobilier bientôt disponibles ?

Face à une chute drastique du nombre de prêts immobiliers accordés, sur fond d’explosion des prix des biens et de réduction du pouvoir d’achat des ménages le gouvernement français cherche à dynamiser le marché en proposant des solutions de financement plus flexibles et adaptées. Deux nouvelles formes de crédit immobilier ont été mises en avant par Christophe Béchu, ministre de la Transition écologique : les crédits "in fine" et hypothécaires.

Ils ne sont pas de nouveaux types de crédit au sens propre, puisqu’ils existent déjà en France. Mais ils sont peu utilisés par les banques et les ménages. Le gouvernement semble donc vouloir les développer. « Le prêt "in fine" ou "hypothécaire" permet d’être propriétaire du bien et de son foncier mais diffère le remboursement d’une partie du capital, ce qui permet d’obtenir des mensualités plus faibles ou d’emprunter plus pour plus grand », a précisé le ministre lundi 12 février 2024.

Qu’est-ce que le « crédit immobilier in fine » ?

Le crédit in fine se distingue par une structure de remboursement où l'emprunteur s'acquitte uniquement des intérêts durant la durée du prêt, le capital étant remboursé en une seule fois à l'échéance. Cette formule est particulièrement adaptée aux investisseurs locatifs ou aux individus disposant d'un patrimoine financier conséquent, car elle permet de réduire les mensualités tout en bénéficiant d'avantages fiscaux liés aux intérêts d'emprunt.

Cependant, le crédit immobilier in fine comporte des risques spécifiques, notamment si l'emprunteur mise sur la revente du bien pour rembourser le capital. La valeur du bien peut fluctuer, et une baisse du marché immobilier pourrait compromettre la capacité de remboursement. De plus, les banques exigent des garanties solides, comme des placements financiers ou une assurance-vie, pour s'assurer que l'emprunteur pourra solder le crédit à son échéance.

Qu’est-ce que le crédit immobilier hypothécaire ?

Le crédit hypothécaire, quant à lui, permet d'emprunter en mettant en garantie un ou plusieurs biens immobiliers. Cette option est souvent envisagée par les ménages déjà propriétaires souhaitant financer un nouveau projet sans vendre leur bien actuel. En cas de défaut de paiement, la banque peut saisir et vendre le bien hypothéqué pour se rembourser.

Cette forme de crédit offre une certaine souplesse, permettant d'accéder à des fonds supplémentaires tout en conservant la propriété de ses biens. Toutefois, elle implique une prise de risque liée à la possibilité de saisie du bien en cas de non-remboursement, ce qui nécessite une évaluation prudente de sa capacité de remboursement sur le long terme. Et, de plus, nécessitant d’hypothéquer un bien immobilier, il n’est pas accessible aux primo-accédants… qui sont pourtant ceux connaissant les plus grosses difficultés dans l’obtention d’un prêt immobilier de la part des banques.

La Banque de France très peu convaincue par les nouveaux crédits immobiliers

La Banque de France, par la voix de son gouverneur François Villeroy de Galhau sur LinkedIn, souligne la nécessité d'une approche prudente vis-à-vis des prêts in fine. Ces derniers, en prolongeant la durée d'endettement et en étant généralement plus coûteux, requièrent une attention particulière quant à leur impact sur la stabilité financière des ménages.

Le gouverneur de la BdF explique que ces crédits immobiliers sont « plus risqués puisqu'ils prolongent la durée d'endettement des ménages ; ils sont donc en général plus coûteux, et les banques demandent généralement plus de garanties ». La Banque de France appelle à une évaluation rigoureuse des risques et à la mise en place de garanties adéquates pour éviter une augmentation du taux d'endettement des ménages français.