Lorsqu’on débute dans l’immobilier en 2024, il y a certains paramètres à connaître pour rentabiliser son investissement. Vous pouvez toujours vous tourner vers des professionnels ou des outils spécifiques pour effectuer ce travail à votre place. Mais si vous voulez évaluer la rentabilité de votre bien immobilier vous-même, vous n’avez qu’à lire cet article jusqu’à la fin.
Les facteurs pour évaluer la rentabilité d’un bien immobilier
Lorsque vous achetez un bien immobilier pour le revendre ou le mettre en location, il y a plusieurs facteurs à prendre en compte :
- L’emplacement : Une propriété située dans le centre-ville est plus rentable que celles situées en périphérie. Dans les centres-villes, on retrouve de nombreuses infrastructures comme les transports en commun à proximité, des écoles et des commerces. Tout ceci influence positivement la rentabilité d’un bien immobilier, bien qu’il demande un fort investissement.
- Le type de bien : Il joue aussi un rôle important dans la rentabilité. Par exemple, les studios peuvent générer des loyers plus élevés au mètre carré. Cependant, ils peuvent aussi avoir un turnover locatif plus important, entraînant des périodes de vacance locative.
- Les charges et les coûts d’entretien : Elles regroupent les charges associées à la gestion du bien, les frais de copropriété, la taxe foncière et les coûts d’entretien. Ils doivent être bien évalués car l’ensemble de ces charges a un impact sur la rentabilité nette de l’investissement.
- La fiscalité : Lorsqu’on investit dans l’immobilier, il est important de connaître les dispositifs fiscaux dans la région et les dispositifs de défiscalisation en cours, comme la loi Malraux.
- La demande locative : Lorsqu’il y a une forte demande locative dans une région, cela permet de maintenir les loyers élevés et de réduire le risque de vacance. Il est donc important d'analyser le marché locatif local avant d'investir.
Les méthodes de calcul de la rentabilité d’un immobilier locatif
Quand vous débutez en tant qu’investisseur immobilier, il faut savoir qu’il existe plusieurs techniques ou méthodes pour calculer la rentabilité d’un bien immobilier. Parmi les indicateurs clés, on peut citer la rentabilité locative brute et la rentabilité locative nette.
Rentabilité locative brute
La rentabilité ou rendement locatif brut est en quelque sorte le rapport des revenus locatifs annuels sur le prix d’achat du bien. Il est exprimé en pourcentage pour mieux savoir combien un bien peut vous rapporter sur une année civile. Pour une meilleure compréhension, prenons l’exemple d’une maison achetée à 200 000 euros et qui génère chaque mois un loyer de 1 200 euros. Pour connaître la rentabilité brute, vous pouvez appliquer la formule suivante :
Rentabilité brute = (1 200 × 12 / 200 000) × 100 = 7,2 %
Rentabilité nette
Maintenant, si vous voulez une évaluation précise du rendement d’un bien immobilier, vous allez calculer le rendement net. La formule est un peu semblable à celle de la rentabilité locative brute, seulement qu’ici, on prend en compte les charges annuelles et les frais associés à la propriété. Si nous prenons le même exemple et ajoutons à cela les charges annuelles de 3 700 euros, on va appliquer l’opération suivante :
Rentabilité nette = ((1 200 × 12) – 3 700) / 200 000) × 100 = 5,35 %
Les autres méthodes
Il existe encore d’autres indicateurs à ne pas négliger pour évaluer la rentabilité d’un bien :
- Le cash-flow : Il est utilisé lorsque votre investissement repose sur un emprunt. Il représente le montant net qui reste après avoir déduit les charges annuelles et les mensualités du prêt du loyer annuel. Si le cash-flow est positif, alors l’investissement génère du revenu après avoir couvert les dépenses.
- Le taux de plus-value : Il peut être évalué en analysant les tendances du marché immobilier dans la zone où se situe le bien. Si une maison se situe dans une zone en développement ou avec des infrastructures en amélioration, elle peut offrir une meilleure plus-value sur le long terme.
Les astuces pour optimiser la rentabilité d’un bien locatif
Maintenant, vous en savez un peu plus sur la manière d’évaluer la rentabilité d’un bien immobilier. Dans cette partie, nous vous donnons quelques astuces qui vont vous permettre d’optimiser la rentabilité d’un bien que vous voulez mettre en location :
- Réduire les vacances locatives : En tant que bailleur, faites de votre mieux pour que votre bien soit loué le plus souvent possible. Pour cela, vous pouvez proposer une gestion proactive en tenant compte des retours des locataires.
- Faire des travaux d’amélioration : C’est l’une des meilleures astuces pour justifier une augmentation du loyer et, par ricochet, augmenter la valeur de votre propriété. Vous pouvez même profiter d’aides pour financer vos travaux jusqu’à 70 % comme MaPrimeAdapt'.
- Investir dans la location meublée : C’est aussi une bonne alternative si vous voulez générer des loyers plus élevés et attirer des locataires plus rapidement. Seulement, prenez le temps de faire une bonne analyse de marché avant de vous lancer dans un tel projet.
- Opter pour la colocation : Louer à plusieurs locataires peut augmenter vos revenus tout en réduisant le risque de vacance locative.
Outils ou accompagnements pour maximiser votre investissement immobilier
Dans le cas où vous voulez vous faire aider dans ce processus qui consiste à évaluer la rentabilité de votre bien immobilier, vous pouvez utiliser des outils ou des accompagnements.
- Simulateurs en ligne : Cet outil permet d’estimer en quelques secondes la rentabilité d’un bien immobilier. Pour le faire, vous allez entrer certaines informations comme le prix d’achat du bien, le loyer, les charges, etc. Ils permettent d’avoir un aperçu, mais les résultats restent approximatifs.
- Logiciels d’analyse immobilière : Ils sont plus complets et permettent de réaliser des études de marché détaillées, de projeter les cash-flows sur plusieurs années et de comparer différents scénarios d'investissement. Comme exemple, on peut citer Immobox ou Rent’Immo.
- Accompagnements par des professionnels : C’est la meilleure option si vous voulez une analyse sur-mesure et un accompagnement personnalisé. Vous pouvez faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine pour des conseils en investissement immobilier. Cependant, si vous avez un budget limité, vous pouvez vous tourner vers une agence immobilière numérique comme Imkiz qui offre des services complets à moindre coût.