Crise de l’immobilier : le gouvernement fait-il l’autruche ?

Bruno Le Maire, ministre de l'Economie, a averti qu'il n'y aurait pas de baisse des taux d'intérêt « dans les mois à venir », une déclaration qui intervient alors que la présidente de la Banque centrale européenne (BCE) a rappelé la volonté de son institution de poursuivre sa politique monétaire restrictive. Cela va continuer à affecter les primo-accédants qui peinent à obtenir des crédits, mais également les investisseurs bailleurs particuliers pour qui les conditions de crédit se sont aussi nettement durcies.

Selon les chiffres de la Banque de France, le financement des projets immobiliers des Français a baissé de 42% sur le premier semestre par rapport à 2022. Avec un immobilier neuf à l'arrêt et un marché de l'ancien qui se fige, les Français se tournent naturellement vers la location pour se loger, qui elle-même est sous tension en raison du manque d’offre.

Crise de l'immobilier : pénurie, inflation… quand la location devient un véritable casse-tête

La rentrée universitaire est l’occasion de rappeler la pénurie de logements en France, qui touche particulièrement les étudiants en cette période. Le cabinet Asterès établit d’ailleurs dans une étude récente que la France subit une « pénurie modérée » et estime un déficit  de  64.000 logements en Île-de-France. Ce n’est pas pour rien que le nombre de nouveaux contrats de location a diminué de 15%, d'après les données fournies par le Ministère de la Cohésion des Territoires et des Relations avec les Collectivités Territoriales.

Outre le manque de logements disponibles, peu de propriétaires jouent le jeu de la baisse des prix et les loyers ont augmenté de 8% en moyenne au cours de la dernière année, dépassant largement l'indice de l'inflation. Mais peut-on leur jeter la pierre sachant que les coûts de la rénovation énergétique les impactent directement ? Trouver un logement abordable relève aujourd’hui du casse-tête pour des millions de français, qui déboursent aujourd’hui pour leur loyer plus de 40% de leurs revenus d'après les chiffres du Haut Comité pour le Logement des Personnes Défavorisées (HCLPD).

Les propriétaires peuvent-ils réellement baisser leur prix ? Chaque acteur a forcément un rôle à jouer afin de débloquer cette situation inédite. Mais n’oublions pas que les propriétaires ne sont pas égaux dans cette crise : le retraité qui loue sa résidence secondaire pour compléter son maigre revenu n’a pas la même marge de manœuvre que le serial investisseur qui peut se permettre une baisse de 10% de son bénéfice. Le durcissement des règles liées à l’encadrement des loyers ne fera que créer un déséquilibre entre les différents profils et n'aidera pas. Le risque étant que les mesures trop radicales soient contre-productives et désincitent à investir dans l'immobilier, or au final, c'est juste le dynamisme du marché qui peut permettre de contribuer à maîtriser les prix. On soulage les locataires à court terme pour un effet négatif à long terme. Le blocage des loyers, les coûts de la rénovation énergétique, etc.. provoque un véritable problème de rentabilité des actifs qui se doit d’être étudié.

Crise de l'immobilier : l’attractivité des territoires face au marché du neuf

Faut-il alors construire plus pour louer plus ? La hausse des prix des matériaux, de l’énergie, les freins au financement ont gelé le marché du neuf, dont les ventes ont dégringolé. Pour compliquer les choses, une réforme sur le zéro artificialisation nette des sols a été proposée suite à la Convention citoyenne sur le climat. Bien que la réforme ne doive être progressivement appliquée qu'à partir de 2030 et que le zéro artificialisation nette ne doive être atteint qu'en 2050, les maires et les préfets sont frileux et déjà très restrictifs. Une décision, bien qu’à fort enjeu environnemental, qui n’aide pas à rebooster le marché et gèle les volumes.

Le dynamisme du marché dépend aujourd’hui de l’attractivité de chaque territoire dont les disparités n’ont de cesse de creuser leurs inégalités. L’écart des loyers entre les villes, les différences de volumes entre chaque commune, ont un réel impact sur ce marché en tension et la juste répartition plutôt que la construction à tout prix serait gage d’un nouveau souffle.

La rénovation des quartiers délaissés ou anciens peut offrir une solution à double bénéfice en fournissant des logements supplémentaires tout en revitalisant les zones urbaines et rurales. Cela peut stimuler l'économie locale, renforcer le sentiment d'appartenance et réduire la pression sur les nouvelles zones de développement. De même, les problèmes de logement sont souvent exacerbés par une mobilité limitée. En investissant dans des réseaux de transports en commun efficaces et étendus, les villes peuvent réduire la dépendance à l'automobile et rendre les logements plus accessibles, même en dehors des centres-villes.

Les contraintes actuelles sont telles que le marché est arrivé à saturation et que les aides de l’Etat ne semblent actuellement plus suffisantes pour faire face à cette situation. Alors que les gouvernements précédents ont régulé le marché de manière exponentielle ces dernières années sans penser aux conséquences, il est aujourd’hui indispensable de réfléchir à une certaine déréglementation afin d’aérer le secteur qui étouffe. Les professionnels ont aujourd’hui de fortes attentes envers le ministre et sa nouvelle équipe qui doivent faire face à un héritage qui n’est pas un cadeau non plus pour les concitoyens.