AG de copropriété : pourquoi ne pas faire l’impasse en 2024 ?

À peine 50% des copropriétaires Français déclarent participer à leurs assemblées générales annuelles¹. Pourtant, ce sont des moments clés d’échanges entre les copropriétaires et leur syndic, qui permettent non seulement de faire le point sur l’année écoulée mais aussi de discuter et de voter des décisions collectives sur des sujets importants liés à la gestion de la copropriété et à la vie de l’immeuble.

L’Assemblée Générale est la colonne vertébrale d’une copropriété car elle permet de valider les comptes et le budget, assurant ainsi la gestion courante de l’immeuble. C’est également l’occasion de valider une feuille de route et les investissements nécessaires à la préservation de l’immeuble et des parties communes. Elle est le reflet du travail réalisé par le syndic et le conseil syndical tout au long de l’année.

Cette année, dans un contexte d’accélération de la transition et de rénovation énergétique, le rendez-vous sera important. En effet, depuis le 1^er janvier 2024, deux nouvelles obligations introduites par la loi Climat et Résilience s’appliquent désormais aux copropriétés de plus de 50 lots : le plan pluriannuel de travaux (PPT) et le DPE collectif. Ces deux nouvelles mesures devront faire l’objet d’une inscription à l’ordre du jour et d’un vote des copropriétaires.

Au-delà, les assemblées générales constitueront également cette année un temps d’information et de préparation essentiel pour éviter qu’à terme, immeuble et appartements ne perdent de la valeur ou pour continuer à en tirer des revenus dans le cadre d’un investissement locatif.

Un peu de contexte : pourquoi rénover sa copropriété ?

Les copropriétés en France représentent près de 10 millions de logement, soit 28% du parc immobilier². Selon le diagnostic de performance énergétique (DPE), 15% de ces logements en copropriété³ sont actuellement classés en F ou G. Des passoires thermiques qui seront interdites à la location à compter de l’année prochaine pour les logements G et de 2028 pour les logements F.

Outre les contraintes réglementaires pesant sur ces logements énergivores, n’oublions pas que la rénovation énergétique représente une opportunité :

• D’améliorer le confort thermique été comme hiver

• De réduire les consommations énergétiques collectives et individuelles et donc de maîtriser les charges dans un contexte de hausse des coûts de l’énergie

• De valoriser le patrimoine immobilier et d’en augmenter sa valeur verte, un critère devenu incontournable pour les acquéreurs ou locataires. Selon les régions, les appartements dans les meilleures classes énergétiques (A/B) se vendent 8 à 33 % plus cher, en moyenne, que les appartements dans les moins bonnes classes (F/G)⁴.

Et pour inciter les copropriétaires à passer à l’action, il y a le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT).

PPPT : de quoi parle-t-on ?

Introduit en 2021 par la loi Climat et résilience, ce projet de plan, applicable aux immeubles de plus de 15 ans, est obligatoire depuis le 1^er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots. Depuis le 1^er janvier dernier, cette obligation s’est étendue aux copropriétés comprises entre 51 et 200 lots. Et dès le 1^er janvier 2025, il sera obligatoire pour toutes les autres. 

Elaboré par un professionnel (bureau d’étude, architecte, thermicien ou diagnostiqueur immobilier), le PPPT dresse la liste des travaux qui seront nécessaires dans les 10 prochaines années à « la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d'économies d'énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre. »

Outre cette liste de travaux, devront figurer dans le PPPT

• Une estimation du niveau de performance énergétique et de performance en matière d'émissions de gaz à effet de serre que les travaux permettent d'atteindre

• Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation

• Une proposition d'échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les 10 prochaines années

Le PPPT inclut notamment la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE), rendu lui aussi obligatoire par la loi Climat et Résilience (selon un calendrier décalé d’un an par rapport au calendrier du PPPT).

La réalisation du PPPT étant une charge commune, elle sera financée par conséquent par l’ensemble des copropriétaires..

A noter enfin que le PPPT doit désormais figurer parmi les documents devant être annexés à la promesse de vente d’un bien.

Comment est voté la réalisation d’un PPPT en assemblée générale des copropriétaires ?

L'assemblée générale a un rôle clé dans le cadre de l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux.

Tout d’abord, le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale les modalités d'élaboration du projet de plan. Ces modalités seront votées à la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, c’est-à-dire à la majorité simple.

Une fois l’élaboration du projet de plan votée, les diagnostics et études pourront être réalisés, et le projet de plan sera alors présenté à la première assemblée générale suivant son élaboration.

Si le projet fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux, le syndic devra alors inscrire la question de l'adoption de tout ou partie de ces travaux à l'ordre du jour de cette assemblée.

L’adoption devra alors être votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité absolue).

¹ Baromètre CLCV

² Anah

³ Observatoire DPE – Ademe

⁴ Etude des Notaires de France sur la valeur verte des logements en 2021