Grand Paris, urbanisation responsable, bâtiments du XXIe siècle, écosystème urbain, esthétique… Marc Villand, nouveau président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) d’Ile-de-France, et PDG du groupe Interconstruction, évoque les grands enjeux de l’immobilier francilien.
Quels sont aujourd’hui les principaux défis de la promotion immobilière en Ile-de-France ?
Marc Villand : Aujourd’hui, les principaux défis pour la promotion immobilière en Ile-de-France sont la métropole, le Grand Paris, et en particulier la programmation autour des gares du Grand Paris, ainsi que la place du tertiaire dans cet ensemble. Dans ce contexte, l’enjeu est également de maintenir la synergie et les bonnes relations entre promoteurs indépendants, bailleurs sociaux et grands groupes. L’autre grand défi de notre époque est de préserver la production dans un mille-feuille administratif complexe.
Quelle est votre vision de l’évolution de la réglementation? Permet elle un urbanisme « responsable » ?
M. V. : L’urbanisation responsable passe d’abord par la responsabilité réglementaire. La réglementation doit permettre plus de réversibilité, plus de mixité, non seulement sociale mais aussi en termes de produits. A partir du moment où l’on peut aujourd’hui travailler sous un arrêt de bus ou dans sa salle de bain, quel est le sens des catégories d’affectation des locaux telles qu’elles sont définies par le code de l’urbanisme aujourd’hui ? Le règlement doit accompagner voire anticiper les changements ; or il a aujourd’hui deux trains de retard sur les mutations de la société. Partout dans le monde, on peut construire des immeubles de bureaux avec des logements superposés ou l’inverse. En France, vous êtes IGH (immeuble de grande hauteur) à 50 mètres pour les logements et à 28 mètres pour les bureaux. Pourquoi ? Cette règle est aujourd’hui dépassée, elle ne garantit pas la réversibilité ni la mixité des usages. Donc, selon moi, la première urbanisation responsable, c’est d’abord d’abandonner le tout-réglementaire… Et quand des règlements sont indispensables, il faut qu’ils soient prospectifs et pragmatiques.
Quelle est votre vision de l’urbanisme du XXIe siècle ? Comment intègre-t-on les mutations actuelles et futures de notre société quand on construit pour 50 ans, voire davantage ?
M. V. : L’immeuble du XXIe siècle doit être un immeuble flexible, doté de services, et réversible. Il doit être un lieu d’habitation et en même temps un lieu de vie. Et encore une fois, l’anticipation des mutations de la société exige également une réglementation plus flexible.
Au-delà de la domotique et des objets connectés, qu’est-ce qu’un bâtiment « intelligent » en termes de confort et d’ergonomie ?
M. V. : Un bâtiment intelligent doit d’abord être beau. Il ne faut surtout pas oublier l’esthétique. Un bâtiment à énergie passive ne doit pas ressembler à un blockhaus. Il doit tirer le meilleur parti de son exposition. Un bâtiment intelligent, c’est aussi un bâtiment souple et réversible, avec des espaces communs ou lieux de rencontre, des services, des charges de copropriété limitées et surtout prévisibles.
Les projets d’immeubles en bois fleurissent ici et là dans les grandes villes. Quels en sont, selon vous, les intérêts mais aussi les limites ?
M. V. : Le principal intérêt des bâtiments bois, c’est qu’ils emprisonnent le carbone si le matériau est issu de forêts gérées durablement. Deuxième avantage, le bâtiment bois peut être monté deux fois plus rapidement qu’un bâtiment classique… Et pour le monter, on dépense quatre à cinq fois moins d’énergie. La limite du bois se situe sans doute au niveau architectural : c’est un matériau moins flexible que le béton, qui ne permet pas de réaliser de grandes portées, des arrondis, de multiples formes... L’autre limite est sans doute que la filière industrielle française n’est pas encore prête.
Vous êtes aussi le président du groupe Interconstruction, un promoteur qui signe chacune de ses réalisations par une œuvre d’art. Quelle sera la place de l’esthétique dans cet urbanisme et cet habitat du XXIe siècle ?
M. V. : La place de l’esthétique sera fondamentale. Car ainsi que je l’expliquais, la première qualité d’un bâtiment intelligent est justement d’être beau. Il est donc très important de garantir la pérennité de la façade, mais aussi de travailler les jardins et les halls, qui ne doivent pas être des espaces impersonnels, mais au contraire constituer une première appropriation de l’espace. C’est un peu comme au restaurant : si vous mangez bien, mais que le décor est ringard, vous aurez juste bien mangé… Mais si en plus, le décor est au rendez vous, alors vous aurez passé un moment formidable !
Vous avez volontiers recours au concept « d’écosystème urbain ». Que recouvre-t-il pour vous ?
M. V. : L’écosystème urbain est un terme à rapprocher des opérations complexes, de la conduite responsable des opérations, de la connaissance fine du tissu urbain et de l’intégration des programmes dans ce tissu. C’est un peu comme l’écosystème naturel : un certain nombre d’éléments fonctionnent ensemble pour s’enrichir et se nourrir mutuellement. De la même manière, un bâtiment, en zone urbaine dense, doit aussi s’intégrer à l’écosystème de la ville.