La transmission du patrimoine n’a jamais été aussi avantageuse pour les familles souhaitant soutenir un projet immobilier. Grâce à une mesure temporaire (et permise par la nouvelle loi de finances) en vigueur jusqu’à fin 2026, il est désormais possible de recevoir jusqu’à 300 000 € supplémentaire en exonération de droits pour l’achat d’un logement neuf ou la rénovation énergétique d’une résidence principale.
Près de 2 millions d’euros transmis sans droits : une opportunité inédite pour l’achat immobilier !
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Publié le 17 mars 2025 à 4h30
78%Les ménages détiennent près de 78 % du patrimoine national.
Un dispositif fiscal attractif
Cette nouvelle exonération permet à chaque donateur (parents, grands-parents, arrière-grands-parents notamment) de transmettre jusqu'à 100 000 €, dans la limite de 300 000 € par receveur (donataire). Cette exonération est cumulable avec l’ensemble des autres abattements légaux en vigueur (100 000 € par parent et par enfant, 31 865 € pour un don d'argent en ligne directe, etc.), offrant ainsi une optimisation fiscale majeure.
Qui peut donner et à qui ?
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Les donateurs éligibles : parents, grands-parents et arrière-grands-parents, (oncles et tantes sous condition)
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Les bénéficiaires : enfants et petits-enfants, arrière-petits-enfants, (neveux et nièces sous condition).
Une stratégie de transmission optimisée
Illustrons cette opportunité par un exemple concret :
Plaçons dans la situation d’une famille (4 grands-parents, 2 parents) avec 2 petits enfants majeurs dont le souhait est d’acheter un appartement neuf,
Exemple d’Optimisation sur ces trois générations avec ce nouvel abattement :
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Les parents, cumulent les abattements, et donnent 928 000 € à leurs 2 enfants, 464 000 chacun.
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Les 4 grands-parents (avec cumule des abattements) donnent 456 000 € (après plafond des 300K€) à leurs deux petits-enfants, 228 000€ chacun.
Ainsi, en combinant ce dispositif avec les abattements légaux et la donation de sommes d’argent prévue à l’article 790 G, il est possible d’atteint une transmission familiale de plus de 1,4 millions d'euros sans droits, sous réserve que les quatre grands-parents soient en vie et disposent du patrimoine nécessaire.
Nous pouvons aussi intégrer la donation possible des grands-parents aux parents, dans la limite de 600K€, soit un total transmissible de 2M d’€ sous condition de remploi dans l’immobilier neuf ou travaux énergétiques (à définir sous conditions)
Une opportunité pour l’investissement collectif
Ce dispositif ouvre également la voie à des projets immobiliers familiaux d’envergure. Pourquoi ne pas envisager un investissement collectif à travers une SCI familiale ou une autre structure juridique permettant de mutualiser les fonds transmis pour acquérir un immeuble neuf ?
Ce dispositif temporaire constitue une véritable opportunité pour favoriser la transmission de patrimoine tout en facilitant l’accès à la propriété et la transition énergétique. Il est essentiel de bien structurer ces donations en fonction des objectifs patrimoniaux et familiaux. Pour optimiser cette stratégie, un accompagnement par un conseiller en gestion de patrimoine ou un notaire est recommandé.
Une fenêtre fiscale disponible jusqu’en 2026 seulement qui est l’occasion de transmettre intelligemment et sans frottement fiscal.