Le label ISR, une garantie de sens pour les investisseurs
La quête de sens des Français ne cesse de grandir : marques et entreprises responsables, produits d’investissement à impact, projets immobiliers durables… Ces exigences s’illustrent dans tous les pans de la société et se révèlent vraies aussi bien chez les investisseurs institutionnels que maintenant chez les épargnants particuliers.
C’est une excellente nouvelle qui encourage une transition vers une économie plus vertueuse. Mais les initiatives qui en découleront doivent être régulées par un cadre commun, pour garantir la qualité des approches socialement responsable et lutter contre les dérives du « greenwashing ». C’est le sens du label Investissement Socialement Responsable, qui est à la fois un gage de crédibilité et de visibilité pour les fonds certifiés, et une garantie de transparence et de qualité de la gestion ISR pour les investisseurs.
Le label ISR immobilier permet aux sociétés de gestion qui gère des fonds immobiliers de se positionner sur deux types de stratégies d’investissements responsables :
- Best in class : les fonds investissant dans les immeubles certifiés, aux dernières normes.
- Best in progress : les fonds investissant dans les immeubles anciens, voir obsolètes, et visant à améliorer leurs performances environnementales et sociales.
Le renouvellement urbain est un enjeu majeur du label ISR immobilier
Le secteur immobilier est l’un des premiers secteurs économiques responsables des émissions de gaz à effet de serre en France. Cela s’explique notamment par la vétusté du parc immobilier. L’ADEME évalue à une écrasante majorité, (plus de 85%) le nombre de bâtiments construits il y a plus de 20 ans ; or, plus un parc immobilier est ancien, plus il a des chances d’être obsolète du point de vue environnemental et d’être devenu une passoire énergétique ! Le défi est donc de taille.
Or aujourd’hui, la majorité des efforts des investisseurs porte leurs efforts sur l’acquisition de bâtiments neufs aux dernière normes environnementales qui représente une faible proportion du parc existant. La lutte contre l’artificialisation des sols et l’étalement urbain amenuise les possibilités de construire du neuf, plus performant énergétiquement, sur de nouvelles parcelles.
Ainsi, se dessine alors l’enjeu prioritaire du secteur pour réduire son impact environnemental : l’amélioration du parc existant. Et cela passe par le renouvellement urbain, c’est à dire le recyclage et la transformation du bâti existant, la reconstruction de la ville sur elle-même.
Le renouvellement urbain implique une démarche d’amélioration de ses actifs sous gestion (« best in progress ») en limitant l’artificialisation nette des sols via 2 leviers :
Soit l’amélioration des performances environnementales, sociales et de gouvernance (ESG) des immeubles loués. Chaque bâtiment sous gestion est évalué à la lumière d’une grille d’impact de 17 indicateurs ESG par un partenaire expert technique immobilier qui se rend sur place. Ses conclusions donnent lieu à un plan d’action pour nous permettre d’améliorer les performances ESG de chacun de nos bâtiments.
Soit la rénovation des immeubles obsolètes quand ils seront vides afin de les restructurés ou de les transformés (par exemple en changeant d’usage, de bureaux à habitation) pour s’aligner aux besoins du marché. L’idée est de le préserver de la démolition en leur donnant une nouvelle vie, si locataire venait à partir.
Nous avons la conviction que l’appréciation d’un actif immobilier dépend aussi de ses performances sur les plans environnemental, social et de gouvernance. La rentabilité est une condition nécessaire mais ne constitue plus une perspective suffisante pour nos investisseurs. D’autant qu’une bonne gestion ISR est une forme de protection de la valeur de l’immeuble en luttant contre l’obsolescence.
Le label ISR est une belle avancée et porte pour l’instant tant sur les immeubles neufs que sur les immeubles anciens. A terme, les acteurs de l’épargne immobilière devront aller encore plus loin et prioriser la transformation des actifs obsolètes plutôt que la construction neuve.