Durant l'été, les taux de crédit immobilier ont atteint un nouveau plus bas historique offrant aux emprunteurs de nouvelles possibilités de faire baisser le taux de leur prêt immobilier. Les crédits souscrits en 2003, 2004, 2007, 2008, 2009, 2011, et même désormais ceux de 2012 peuvent potentiellement être renégociés avec des économies substantielles à la clé ! Vousfinancer.com, courtier en crédit immobilier, a calculé les gains éventuels selon l'ancienneté et le taux du crédit et dressé la liste des conseils pour optimiser sa renégociation.
En juillet et août, les taux de crédit immobilier ont encore légèrement baissé pour atteindre en moyenne 2,75 % sur 15 ans, 3 % sur 20 ans et 3,40 % sur 25 ans. « Mais durant l'été nous avons réussi à obtenir pour des bons profils 2,35 % sur 15 ans, 2,45 % sur 20 ans et 2,75 % sur 25 ans » précise Jérôme Robin, président et fondateur de Vousfinancer.com.
Ces taux historiquement bas offrent ainsi la possibilité aux emprunteurs qui ont souscrit un crédit - même récemment - de le renégocier. Comme le montre le graphique ci-dessous, cette opération peut se révéler particulièrement intéressante - plus de 20 000 € d'économies pour un crédit de 200 000 € - pour les crédits obtenus en 2008 (à plus de 5 % en moyenne sur 20 ans), 2009, 2011 et au 1er semestre 2012 (à plus de 4 % en moyenne) car l'écart de taux avec ceux proposés aujourd'hui est d'environ 1 point...
On considère qu'il faut un point d'écart au minimum entre le taux du crédit à renégocier et les taux actuels pour que l'économie générée rende l'opération intéressante compte tenu des frais engendrés qui peuvent atteindre jusqu'à 4,5 % du capital restant dû... Mais un écart de 0,70 point peut suffire pour les crédits récents, de plus de 300 000 € ou ayant des durées supérieures à 20 ans, d'où la nécessité d'étudier la pertinence de l'opération pour ne pas passer à côté d'une opportunité »
En effet, pour les crédits de moins de 5 ans, l'opération est d'autant plus intéressante car c'est en début de prêt que l'on rembourse le plus d'intérêts (jusqu'à 50 % de la mensualité les deux premières années pour les crédits sur 20 ans et même jusqu'à 60 % pour les crédits sur 25 ans). C'est donc à ce moment-là qu'un rachat aura le plus d'impact sur le coût total du crédit... Mais même les crédits de 2003 ou 2004 (à plus de 4 %) peuvent être renégociés car compte tenu du niveau historiquement bas des taux, un rachat sur la durée restante du prêt (moins de 10 ans pour les crédits sur 20 ans) permet d'obtenir des taux à 2,50 % sur 10 ans, soit un écart de plus de 2 % avec les taux obtenus à l'époque sur 20 ans, générant une économie de plus de 8 000 € pour un crédit de 200 000 €.
Lecture du graphique : un crédit de 200 000 € souscrit sur 20 ans en janvier 2012 à 4,31 % hors assurance et renégocié aujourd'hui à 2,80 % sur 16 ans en gardant la même mensualité permet d'économiser 24 340 € sur le coût total du crédit.
Les Conseils de Vousfinancer.com pour optimiser la renégociation de son crédit
Mettre en concurrence les banques car les taux varient fortement d'une banque à l'autre selon les profils.
Bien préparer son dossier : 3 derniers relevés de compte, 3 derniers bulletins de paie et éventuellement questionnaire médical comme lors de la souscription d'un premier crédit...
Avoir conscience des frais : Pénalités de remboursement anticipé à verser à l'ancienne banque (3 % du capital restant dû, plafonné à 6 mois d'intérêts), frais de dossier, et frais de garantie pour le nouveau prêt (entre 1,2 et 2 % du montant emprunté), soit au total environ 4,5 % du montant du prêt. Ces frais peuvent sous conditions être réintégrés dans le nouveau prêt.
Faire le choix si possible de diminuer la durée restante de son prêt en conservant la même mensualité : l'économie générée sera plus importante qu'en diminuant sa mensualité car l'amortissement du crédit sera plus rapide.
En profiter pour trouver une assurance de prêt mieux adaptée et/ou plus compétitive et maximiser ainsi les économies générées par l'opération de renégociation
Prévoir de conserver son bien – et donc son crédit - encore 2 ans minimum car lors d'un rachat, on repart en début de prêt avec par conséquent un amortissement plus lent les premières années...