Sur le marché français, ces deux dernières années ont vu la hiérarchie des dynamiques immobilières s’inverser. Le décalage entre une demande explosive de logements, d’un côté, et une offre plus faible, de l’autre, est bien réel. Cependant, tout comme - côté prix - l’époque où Paris et les dix plus grandes agglomérations françaises jouaient le rôle de locomotive semble bel et bien terminée, il se dessine des tendances différentes à Paris et dans les grandes villes concernant le stock de biens à vendre.
À Paris, les stocks se sont reconstitués et ils augmentent encore
Paris/province : deux réalités très différentes… Du Havre (« face à la pénurie de biens, les acquéreurs font preuve de prudence ») à Sainte-Maxime (« il manque cruellement de biens ») en passant par Menton («nous faisons face à un vrai défi pour trouver des biens à vendre »), Marseille (« les biens en vente se font de plus en plus rares », Aubagne (« la rareté des biens à la vente a provoqué une hausse des prix », Nice (« l’offre de logements à la vente s’appauvrit mais la demande est soutenue ») ou encore Caen (« il y a un vendeur pour dix acheteurs sur les biens les plus recherchés »), force est de constater qu’une majorité d’agents immobiliers déplore la rareté des biens à la vente. Pour autant, ce qui est vrai en province ne l’est pas forcément à Paris. Souvenons-nous d’un temps où le marché de l’immobilier parisien était tellement tendu qu’il fallait bien souvent être capable de réagir très vite en faisant une offre dès la première visite (et « au prix » !) pour espérer avoir la chance de décrocher le bien tant convoité. Mais ça, c’était avant...
En effet, l’enquête, que nous avons menée, montre que si la province fait face à un stock de biens immobiliers plus faible, à Paris, en revanche, la tendance est tout autre, avec une hausse de l’offre de biens proposés à la vente ! La crise sanitaire et l’exode urbain qu’elle n’a pas manqué de susciter (à la rentrée dernière, on recensait 6 000 enfants de moins dans les écoles et les maternelles parisiennes) ne sont d’ailleurs pas étrangers à ce rééquilibrage des stocks de logements dans la capitale. C’est bien la fin des confinements qui a marqué le point de bascule. Alors qu’à Paris, le volume annuel d’annonces immobilières accusait un recul de -6 % au cours des douze mois ayant précédé la pandémie, sur les deux dernières années, il enregistre +9,2 % de hausse, soit un bond de +4,6 % chaque année, en moyenne. D’autre part, il est intéressant de souligner qu’à cette hausse des stocks de biens parisiens fait écho une baisse des prix de vente dans la métropole. Alors qu’avant la crise sanitaire, les tarifs de la pierre parisienne s'envolaient ( +10,8 % sur 1 an), deux confinements plus tard, c’est la baisse du prix de l’immobilier (-3,2 % sur 2 ans) qui prévaut dans la capitale. Or, au vu du rallongement des délais de vente parisiens (de 50 jours avant le Covid, ils sont passés à 65 jours), il est permis de penser qu’une inversion de ces tendances (recul des prix, hausse de l’offre) prendra un peu de temps…
Une tendance qui s’inverse en s’éloignant de Paris
Si Paris intra-muros se caractérise par une attractivité en berne et une offre de biens qui s'oriente à la hausse, en grande couronne (Essonne, Val-d’Oise...), le niveau des stocks de biens disponibles décroît beaucoup plus rapidement qu’avant la pandémie alors que les prix de vente augmentent (+8,5% en 2 ans). De même, on y dénombre davantage d’acquéreurs pour le même bien qu’avant la crise (11 % plus d'acquéreurs que de biens en vente aujourd’hui contre 1 acquéreur pour 1 bien auparavant).
Ce phénomène est moins vrai dans la petite couronne, où le marché et l’offre de biens semblent rester plutôt stables, par rapport à la période avant-Covid. Seule exception à ce constat : les Hauts de Seine, avec une légère augmentation de l’offre depuis 2 ans, des délais de vente qui s'allongent et des prix en baisse depuis 6 mois.
La province paye le prix de son regain d’attractivité
En bouleversant les critères de recherche des acheteurs (plus d’espace, un extérieur, une meilleure qualité de vie…), en banalisant le télétravail et en ressuscitant le marché de la résidence secondaire, la crise sanitaire aura incontestablement permis aux villes moyennes et aux zones périurbaines de prendre leur revanche sur les métropoles. Pour autant, la province aurait-elle remporté une victoire à la Pyrrhus, c’est-à-dire une bataille dont le coût se révèle tellement élevé pour le vainqueur qu’elle équivaut presque à une défaite ? Car en remportant la guerre de l’attractivité et en "siphonnant" les métropoles de leurs habitants, les villes moyennes - mais plus encore les communes rurales - ont enregistré conséquemment une explosion de la demande en logements, une hausse du prix immobilier et un assèchement de l’offre disponible. D’après notre étude, si le niveau d’annonces immobilières (- 0,6 %) et des prix de vente (+ 2 %) dans les villes rurales faisaient preuve de stabilité pendant l’année avant que ne survienne la crise sanitaire, post-Covid, c’est une tout autre histoire ! La chute brutale des stocks annuels (- 21 % depuis début 2020) s’est ainsi suivie d’une envolée des prix de vente (+ 11,9 % depuis 2 ans).
Il ressort toutefois de notre étude que dans certaines grandes villes de province, et contrairement à ce que l’on observe dans les communes rurales où les volumes de biens disponibles à l’achat réduisent, le rapport offre/demande tend à se rééquilibrer. C’est le cas notamment à Toulouse où les stocks se reconstituent (+ 6,1 % sur les 2 dernières années) où la hausse des prix ralentit (+ 11,7 % avant la crise sanitaire vs + 4,8 % post-Covid) mais où le marché demeure tendu (la demande y progresse de +11 %). Même constat à Rennes, à ceci près que le ralentissement de la baisse des stocks de logements proposés à la vente (-20 % environ sur l’année avant la pandémie vs - 8,6 % par an sur les 2 dernières années), s’accompagne d’un recul de la tension (on y recense 2 % plus d’acheteurs que de biens à vendre aujourd’hui vs 27 % il y a 2 ans) et d’un ralentissement du rythme de la hausse des prix (+ 15,7 % sur 1 an avant la crise vs seulement + 2,4 % depuis 1 an).