C'est un constat qui s'installe depuis quelques mois sur le marché : la demande est forte mais les biens à vendre sont rares. Simple ressenti ou réalité ? Pour en avoir le coeur net, nous avons voulu non seulement vérifier son existence mais aussi (et surtout !) quantifier cette pénurie de logements qui touche le marché de l’immobilier hexagonal. Quels sont les biens dont l’absence se fait le plus ressentir ? Quelle est l’ampleur de la pénurie ?
Des stocks de biens en chute libre depuis le Covid
C'est une situation totalement inédite : il y a de moins en moins de biens immobiliers en stock ! Sur un marché tendu où la demande dépasse largement l’offre, où les logements se vendent très vite et où les marges de négociation sont très faibles, il n’est désormais pas rare qu’une agence immobilière ait du mal à rentrer des biens à vendre. Mais alors que l’on recense dix acquéreurs (voire parfois beaucoup plus !) en attente pour un seul et même bien, nous avons voulu évaluer quel était - précisément - le taux de pénurie du marché de l’immobilier hexagonal. Le résultat est sans appel. Selon l’étude que nous avons conduite, la pénurie immobilière est bien réelle et c’est la survenance de la crise sanitaire qui marque un véritable point de bascule. En l’espace de 2 ans (entre décembre 2019 et décembre 2021), le volume annuel d’annonces de biens proposés à la vente sur nos sites accuse un recul de 22 %.
La crise du Covid constitue donc un véritable tournant, avec ce que nous pouvons appeler un « avant » et un « après ». Avant la pandémie, la tendance affichée pour l’offre en logements n’était que légèrement baissière. Entre les mois de février 2019 et février 2020, le recul se limitait ainsi à -2,9 %. Mais avec -11,2 % de perte annuelle entre décembre 2019 et décembre 2021, c’est peu dire que la raréfaction des biens en vente s’est accélérée en France ! Il ressort également de notre enquête qu’après plus de six mois (en cumulé !) de confinements et de couvre-feux, les annonces immobilières n’ont toujours pas retrouvé le niveau qui était le leur avant le début de la pandémie.
La maison à vendre, une espèce en voie de disparition…
Sur un marché de l’immobilier hexagonal globalement très tendu où les biens proposés à la vente partent vite et le plus souvent au prix, la pénurie touche particulièrement les maisons dont l’attractivité a été décuplée par la crise sanitaire. Jugez plutôt, alors que les stocks annuels d’appartements reculent, en moyenne, au rythme de -4 % par an depuis le début de la pandémie, ceux des maisons accusent, quant à eux, -13,8 % de baisse annuelle… Il est également à noter que cet assèchement de stock de maisons s’accompagne - mécaniquement - d’une forte hausse de leurs prix de vente. Ceux-ci enregistrent en effet +12,7 % de hausse (soit +6,4 % en 1 an) depuis le début de la pandémie. Alors que, dans le même temps, les prix des appartements n’augmentent « que » de +7,2 % (+3,2 % en 1 an). Le rythme de croissance annuel des prix des maisons est ainsi deux fois plus important que celui des appartements. Tant au niveau de l’évolution des prix que de celle des stocks, cette dichotomie est d’autant plus flagrante qu’il y a encore peu de temps, maisons et appartements évoluaient de concert.
L’état des stocks et les prix des maisons sont corrélés. En 2021, année record s’il en est, ce sont quelque 1 178 000 transactions qui ont été réalisées. Or, l’appétence des Français pour les maisons fait qu’une bonne partie de ces transactions a porté sur les maisons.