La plupart des propriétaires de passoires thermiques semblent vouloir les vendre pour s’en débarrasser avant de ne plus pouvoir les louer, depuis que le gouvernement a annoncé l'interdiction de leur mise en location à partir de 2025. Ces types de biens sont-ils plus longs à se vendre ? Un logement énergivore se vend-il beaucoup moins cher qu’un bien thermiquement performant ? Des interrogations essentielles lorsque l'on sait, grâce à l’Observatoire du Moral Immobilier de SeLoger que 91% des futurs acquéreurs interrogés déclarent que l’état énergétique de leur futur bien pourra influencer leur approche en matière de négociation immobilière.
Vers un boom des ventes de passoires thermiques ?
Qu’on se le dise, la guerre aux logements énergivores est déclarée. En effet, la Loi Climat et Résilience prévoit de pénaliser les propriétaires de passoires thermiques en leur interdisant non seulement de revoir leurs loyers à la hausse dès l’année prochaine, mais aussi de proposer leurs logements à la location dès 2025. Mais cette sévérité accrue à l’égard des propriétaires de passoires thermiques et l’impossibilité - programmée - de les louer à l’horizon 2025 les pousse-t-elle à les vendre ? En clair, assiste-t-on à une augmentation du volume d’annonces - à la vente - de logements classés F ou G ? La réponse est oui ! Jugez plutôt, au niveau national, si l’on compare la période allant de janvier à septembre 2021 avec celle allant de janvier à septembre 2020, l’on constate que les mises en vente de maisons et d’appartements étiquetés F et G ont augmenté de 8 %.
Plus localement, à Rennes, entre les mois de septembre 2021 et d’octobre 2021, la proportion de biens étiquetés F et G parmi les annonces immobilières de nos sites enregistre 74 % de hausse. On relève aussi une explosion des mises en vente de passoires thermiques à Paris (+ 72 %), à Nantes (+ 70 %), au Havre (+ 66 %) ou encore à Angers (+ 52 %). Cet afflux de biens à vendre ne saurait toutefois dérégler le marché immobilier tant celui-ci est pénurique.
Valeur verte : les logements énergivores déjà dépréciés…
Si les bonnes performances thermiques d’un logement lui confèrent une plus-value (on parle de « valeur verte ») à la revente, l’inverse est vrai. En clair, de mauvaises performances énergétiques amoindriront la valeur d’un bien immobilier. En effet, la perspective de devoir s’acquitter de factures de chauffage XXL ou encore de se trouver dans l’impossibilité de louer un bien étiqueté F ou G refroidira les acheteurs potentiels et les encouragera probablement à revoir le prix de vente à la baisse. Mais à combien ce manque à gagner se monte-t-il ? À l’échelle du pays et si l’on compare la période courant de janvier à septembre 2021 et celle courant de janvier à septembre 2020, les données que nous avons collectées nous apprennent qu’en moyenne, à surface équivalente, un logement classé A coûte 11 % plus cher, soit 380 € de plus au mètre carré qu’un logement classé F et entre un bien classé A et un autre classé G, l’écart moyen est de 1 %, soit une différence de prix de 20 €/m².
Au niveau local, à Brest, dans le Finistère, entre janvier et septembre 2021, les biens classés F affichent un prix de 57 % inférieur à ceux des logements - équivalents - (surface, localisation…) mais énergétiquement plus performants car classés A. À Nîmes, la moins-value atteint 55 %. À Limoges et au Havre, la décote se monte respectivement à 49 % et à 41 %. Enfin, c’est au Havre que la dépréciation qui affecte un bien étiqueté G par rapport à un autre classé A culmine à 54 %.
Un logement bénéficiant d’une classe énergie A coûte 3 699 € du m². C’est 17 % plus cher qu’en 2020. (Périodes étudiées : janvier-septembre 2021 vs janvier-septembre 2020)
Les passoires thermiques mettent-elles plus longtemps à se vendre ?
Le bon ou, au contraire, le mauvais classement énergétique d’un bien immobilier influe-t-il son délai de vente ? En d’autres termes, une passoire thermique mettra-t-elle plus de temps à trouver un acquéreur ? Contre toute attente, il semble que non. En effet, sur la période étudiée, soit janvier-septembre 2021 vs janvier-septembre 2020, toutes les typologies de logements (du A au G) ont vu diminuer la durée de vie de leurs annonces immobilières sur nos sites. La pénurie d’offres qui touche le marché de l’immobilier hexagonal depuis des mois pourrait ainsi avoir pour conséquence une accélération générale des ventes et cela indifféremment de l’étiquette énergétique affichée par le bien proposé à la vente. En effet, en 2021, en bien étiquété A se vend 23 % plus rapidement qu’en 2020, un bien classé B se vend 37 % plus vite, un logement classé C voit son délai de disponibilité reculer de 38 %. En moyenne le délai afférent à logement D est 39 % plus court qu'en 2020. Un bien F accuse une réduction de 45 % son délai de vente. Enfin, le délai de disponibilité d’une habitation classée G affiche 51 % de baisse.