L’entreprise, pour exercer son activité, a besoin de locaux. Comme pour un particulier, la question se pose : faut-il rester locataire ou devenir propriétaire ? Selon le choix, les règles fiscales diffèrent.
Si l’entreprise, individuelle ou exploitée sous forme de société (SARL ou SAS par exemple) est locataire de ses locaux, le loyer qu’elle verse constitue une charge déductible de son résultat. Le montant du loyer est intégralement déductible à partir du moment où il n’excède pas la valeur locative réelle du bien loué. Le loyer peut être soumis à la TVA. Si l’entreprise locataire a la qualité d’assujettie à la TVA, le propriétaire n’a pas besoin de son accord pour soumettre le loyer à celle-ci. Cela se comprend dans la mesure où l’entreprise locataire va pouvoir la récupérer. En revanche, si le locataire n’est pas soumis à la TVA, comme, par exemple, un cabinet médical, le propriétaire ne peut soumettre le loyer à la TVA qu’avec son accord.
Si l’entreprise décide d’acheter ses locaux, deux possibilités s’offrent à elle. L’exploitant individuel - ou la société d’exploitation – achètent eux-mêmes les locaux. Dans cette hypothèse, le prix d’acquisition de ceux-ci ne constitue pas une charge immédiatement déductible. Les locaux sont inscrits à l’actif du bilan et font l’objet d’un amortissement annuel consistant à répartir le coût d’acquisition sur leur durée d’utilisation. Chaque année, l’entreprise déduit de ses résultats l’amortissement qu’elle a calculé. Ainsi, les taux d’amortissement les plus couramment admis sont les suivants : bâtiments commerciaux : de 2 à 5% ; immeubles à usage de bureaux : 4% ; bâtiments industriels : 5%. Toutefois, cette formule présente deux inconvénients. En cas de cession de l’entreprise, son prix de vente est majoré par la valeur des locaux que l’acheteur ne souhaite pas nécessairement acquérir. En cas de vente des locaux et de réalisation d’une plus-value, celle-ci est majorée des amortissements de l’immeuble ayant été déduits des résultats pendant toute la durée de son utilisation.
Le chef d’entreprise peut donc choisir d’acquérir ses locaux selon une formule différente. Il les achète en son nom propre – ou par l’intermédiaire d’une société civile immobilière qu’il détient avec un autre associé – et les donne en location à sa structure d’exploitation. Dans ce cas, les loyers qu’il perçoit directement, ou par l’intermédiaire de la SCI, sont imposables entre ses mains à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers et aux prélèvements sociaux. Parallèlement, l’entreprise ou la société d’exploitation déduit les loyers versés de ses résultats. C’est dans cette hypothèse où le chef d’entreprise doit être particulièrement vigilant quant au montant du loyer. En cas de contrôle, l’administration fiscale est en droit de refuser une partie de la déduction si elle estime que le loyer est trop élevé par rapport à la valeur locative réelle du bien.
Les différentes formules présentent toutes des avantages et des inconvénients. La formule choisie doit donc être adaptée à chaque entreprise.
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