Jean François Gavanou président d'ImmoLevier : "J'ai créé cette start up pour faciliter l'investissement locatif sur la base de mon expérience de serial investisseur"

Pouvez-vous vous présenter brièvement ?

J’ai 52 ans et je suis passionné d’investissement immobilier à titre personnel et professionnel. Après HEC, j’ai travaillé dans le secteur financier puis me suis spécialisé en fonds de pension qui sont de gros investisseurs en immobilier commercial et résidentiel. Dernièrement, j’étais directeur immobilier du groupe informatique Atos, avec 100 000 personnes à loger et une soixantaine de datacenters. J’ai créé la start-up ImmoLevier en 2021 pour faciliter l’investissement locatif sur la base de mon expérience de serial investisseur locatif et de passionné de technologies digitales.

D’où vient le projet ImmoLevier ?

En échangeant avec quelques serials investisseurs comme moi, je me suis aperçu que nous avions la même frustration, à savoir de ne pas disposer d’un site dédié à l’investissement locatif et de devoir regarder d’un côté des sites d’annonces, et ensuite faire nos calculs de rentabilité sur calculette ou sur tableur.  

Qu’est-qu’ImmoLevier va apporter aux investisseurs ?

Sur le site ImmoLevier, les investisseurs auront accès à un grand nombre d’annonces de biens immobiliers pertinents pour l’investissement locatif déjà sélectionnés. Tous types de biens : parkings, appartements, immeubles, bureaux… et souvent des biens déjà loués pour percevoir immédiatement des revenus et bénéficier de la décote de 5% à 15% à l’achat sur les biens occupés.

Le gain de temps lors de la recherche de bien est donc significatif.

Par ailleurs, pour chaque annonce, l’investisseur bénéficie d’un simulateur financier complet qui lui permet de mesurer la rentabilité du bien et le retour possible sur son investissement, selon son financement. Le simulateur permet également de simuler le potentiel de plus-value (augmentation des loyers et des prix) mais également tous les risques locatifs et les coûts de rénovation. Bref, de simuler les bonnes et les mauvaises surprises pour avoir une idée précise de ce qu’il peut espérer gagner avec son investissement.

Là encore, gain de temps significatif car nous supprimons les allers-retours entre site d’annonces et tableur, l’outil de simulation étant directement intégré à l’annonce.

A noter que le simulateur intègre une estimation des coûts de rénovation énergétique pour les biens avec un DPE faible.

En quoi vous différenciez-vous des nombreuses start-ups qui se sont développées dans le domaine de l’investissement locatif en France depuis 2 ans ?

Il existe 3 types de nouveaux acteurs.

Les start-ups qui font de l’investissement locatif accompagné « clé en mains » comme Masteos ou Beanstock. C’est un peu le « club med » de l’investissement locatif car l’investisseur est totalement pris en mains. En contrepartie, les frais d’accompagnement sont élevés et viennent s’ajouter aux frais d’agence, si bien que l’investisseur peut devoir payer jusqu’à 15% avant d’avoir commencé à percevoir le moindre loyer ! Le nombre de biens (et de villes) disponibles est généralement limité et on doit passer par la start-up pour assurer la gestion locative, les éventuels travaux, … ce qui alourdit la facture.

Le deuxième type d’acteurs émergent est constitué des chasseurs spécialisés en investissement locatif, qui vous proposent de réaliser la recherche de biens pertinents selon vos critères. Là encore, les frais d’accompagnement peuvent s’ajouter aux frais d’agence, mais la recherche est plus adaptée aux critères de l’investisseur. Ces chasseurs n’ont généralement pas de biens à proposer sur leur site, ils se proposent de faire la recherche pour vous.

Enfin, certains nouveaux acteurs remplacent les agences traditionnelles en devant les intermédiaires « digitaux » entre vendeurs et acheteurs de biens locatifs, en contrepartie d’une commission autour de 3%. 

ImmoLevier vise à faciliter la recherche de biens pertinents sans surcoûts pour l’investisseur, car le business model est basé sur des abonnements payés par les annonceurs, comme pour un autre site immobilier. L’idée est également de donner accès à un univers d’opportunités beaucoup plus large, que ce soit géographiquement, mais aussi sur les types de biens (parkings, immeubles, locaux d’activité,…). Le marché de l’investissement locatif représente plus de 300 000 transactions en France, et les nouveaux acteurs capturent aujourd’hui quelques milliers de transactions.

Il existe donc un marché beaucoup plus profond susceptible de satisfaire les critères de nombreux investisseurs, débutants ou chevronnés.

Les investisseurs peuvent également trouver un bon niveau d’accompagnement auprès des professionnels de l’immobilier qui publient leurs annonces sur ImmoLevier, car ils décrivent l’ensemble de leurs services en matière de gestion locative notamment. Bénéficier de l’expertise locale d’un professionnel expérimenté est un plus indéniable pour sécuriser un investissement locatif.

La rentabilité est-elle toujours au rendez-vous ?

C’est une bonne question… sur la période 2001-2021, l’immobilier a rapporté 12,3% en moyenne contre 5,7% pour les actions… mais comme pour tout investissement il faut être sélectif.

Avec mon expérience, je suis un peu inquiet des rentabilités affichées par certains acteurs du secteur (jusqu’à 13% !) car il s’agit toujours du « best case » où un loyer est payé en continu, et où aucun coût de rénovation n’est pris en compte, tout en intégrant dans le calcul une plus-value en sortie.

D’où l’intérêt du simulateur ImmoLevier, qui permet de simuler non seulement les bonnes surprises, mais aussi les mauvaises. Il est en effet important pour l’investisseur de réaliser plusieurs scénarios, pour vérifier comment sa rentabilité se déforme en cas d’imprévus.

Qu’apporte ImmoLevier aux annonceurs immobiliers ?

Avec ImmoLevier, les professionnels de l’immobilier (agences, mandataires, promoteurs,…) peuvent enrichir leurs annonces avec du contenu spécifique investisseurs.

En moins d’une minute, et avec les informations classiques d’une annonce (prix, loyer, charges, surface, descriptif), l’annonce se transforme en une véritable fiche pour investisseur avec tous les ratios financiers dont celui-ci a besoin.

La rentabilité bien sûr, mais aussi le retour sur investissement (qui dépend du financement) et le potentiel locatif du bien.

Et le professionnel peut offrir à ses prospects ou clients un simulateur complet qui leur permet de simuler finement les paramètres financiers de l’investissement.

En lieu et place du traditionnel « idéal investisseur » ou « bonne rentabilité » ajouté aux annonces, le professionnel se trouve donc en mesure de démontrer l’attractivité du bien pour les investisseurs, et d’accéder facilement à cette clientèle qui représente désormais 30% du marché.

Il peut par ailleurs présenter ses services en matière de gestion locative et proposer un accompagnement personnalisé.

Le site facilite la vente des biens déjà loués, souvent plus compliqués à commercialiser pour les professionnels, mais qui peuvent représenter de réelles opportunités pour les investisseurs.

Comment avez-vous développé la start-up ImmoLevier ?

Avec quelques serials investisseurs comme moi, nous avons défini un cahier des charges du site idéal pour investisseur locatif.

Ensuite, j’ai recruté une équipe passionnée par l’immobilier et l’innovation digitale pour rendre le site le plus facile d’utilisation possible. J’ai aussi convaincu quelques business angels d’investir dans le projet.

Nous sommes désormais 6 chez ImmoLevier et très heureux d’offrir d’ores et déjà un bel outil aux investisseurs et professionnels de l’immobilier, que nous allons continuer d’améliorer.

Grâce à l’agilité propre aux start-ups, nous sommes en effet en mesure d’adapter notre solution à différents environnements ou besoins en investissement locatif.

Pour en savoir plus : le site ImmoLevier


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