Le programme de Macron propose de limiter l’ISF au seul patrimoine immobilier et les nouveaux députés fraîchement élus seront probablement moins portés sur l’immobilier. On reparle aussi de la taxation du revenu fictif. Ceci est un facteur baissier.
Certes, les politiques existantes – et pour lesquelles aucune remise en cause n’a été annoncée par le candidat « En Marche » – contribuent à renchérir l’immobilier. Quelle force risque donc de l’emporter ? Même si c’est plus difficile à croire, l’immobilier, taxé et surtaxé par tous les bouts tant qu’il s’agit d’un investissement locatif, bénéficie cependant d’une double niche fiscale lorsqu’il s’agit de la résidence principale, et ce à deux niveaux.
Au niveau de l’ISF bien sûr, puisque la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30%. Mais de manière plus subtile — et donc plus difficile à comprendre — à partir du moment, et en France cela remonte aux années 1960, où le loyer fictif n’est pas taxé. L’idée même d’imposer les loyers fictifs (équivalents à ceux que vous percevriez si vous mettiez en location le bien que vous habitez aujourd’hui) provoque à chaque fois que l’idée est agitée des poussées d’urticaire chez tous ceux qui ont bataillé toute leur vie pour se construire un patrimoine.
Prenons par exemple deux particuliers, qui à l’âge de 40 ans décident tous deux de s’endetter sur 20 ans — l’un pour acquérir sa résidence principale, l’autre pour acheter des parts de SCPI. Au terme, le premier pourra disposer du patrimoine constitué par sa résidence principale, sans jamais payer d’impôts sur le revenu (certes fictif) de cet actif, contrairement à l’autre, qui touchera des revenus et paiera de (lourds) impôts dessus.
Jean Pisani-Ferry, conseiller de Macron, favorable à la taxation du loyer fictif
Il est intéressant de noter que si de nombreux think tanks ont remis cette idée, adoptée d’ailleurs par d’autres pays, sur la table au cours de la période récente, l’un de ses plus ardents défenseur en est Jean Pisani-Ferry, à l’époque commissaire général de France Stratégie (ancien Commissariat au Plan), rattaché au Premier ministre, et aujourd’hui membre de l’équipe de campagne de… Emmanuel Macron ! Proposer une telle mesure serait une nouvelle arnaque. En effet, cet avantage économique que personne ne voit est déjà incorporé dans le prix de la pierre, les particuliers le payant par anticipation lors de l’achat ! Les taxer aujourd’hui reviendrait à les pénaliser une seconde fois.
Les décideurs politiques semblant souvent imperméables à toute analyse économique des conséquences des mesures qu’ils prennent, le pire est à venir. Des particuliers, ayant déjà surpayé leur logement, devant payer des impôts plus élevés sans en avoir forcément les moyens, seront alors contraints de vendre.
Une vague de ventes sous l’effet cumulé de l’ISF et du loyer fictif
D’autant qu’avec un ISF limité à l’immobilier, qui pourrait, avec sa fusion avec l’impôt foncier, augmenter pour compenser la suppression quasi-totale de la taxe d’habitation et la sortie de l’assiette de l’impôt sur la fortune des actifs financiers, au point de devenir vite une property tax à la nord-américaine (1% à 3% de la valeur du bien, et sans franchise), comme le propose l’économiste Jacques Delpla, là encore des propriétaires occupants seront incités à céder leur bien. Encore faut-il que de telles mesures soient votées. Avec une majorité dont le coeur est constitué de députés jeunes et jusqu’à présent exclus du marché immobilier des grandes villes malgré leurs bons revenus, devinez ce qui pourrait se passer ?
Les investisseurs amateurs de pierre sont soucieux des conséquences inflationnistes à terme des politiques « expérimentales » des banques centrales. Pour vous soustraire du marché français jugé risqué, pourquoi ne pas vous tourner vers l’immobilier international, en direct ou par le biais de véhicules collectifs, dans des zones à fort développement économique où les rendements sont encore élevés ?
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