A l'heure où un ancien ministre de l'Economie prend la tête de l'association des maires de France et où les collectivités doivent faire face à une baisse brutale des dotations de l'Etat, la fiscalité locale devrait bientôt reprendre sa progression, au grand damne des entreprises.
Le baromètre Alma Consulting Group du coût fiscal immobilier témoigne depuis deux ans d'une stabilisation des taux – tant de taxe foncière que de cotisation foncière des entreprises – et des coûts fiscaux immobiliers des entreprises, en raison à la fois du calendrier électoral local et de paramètres conjoncturels, comme le transfert de nouvelles ressources fiscales aux collectivités territoriales.
Cependant, cette stabilité ne devrait pas perdurer et les entreprises doivent rester très vigilantes à l'égard de leur prochaine imposition foncière 2015, laquelle jouera un rôle déterminant dans l'évolution des cinq premières années du futur dispositif de valeurs locatives révisées, à compter de 2016.
Le baromètre Alma Consulting Group confirme également une amplitude des coûts immobiliers allant de 1 à 3 pour les entreprises, entre les moins chères et les plus chères des grandes villes. Cette forte disparité dont l'impact est en hausse, s'est amplifiée depuis 2010 avec la disparition du principal impôt économique qu'était la taxe professionnelle, la taxe foncière étant désormais le principal impôt sur lequel les communes et les départements disposent d'un pouvoir de taux.
Une accalmie de courte durée
A compter de 2015, le poids relatif du coût fiscal de l'immobilier d'entreprise va inévitablement croître sous la conjonction de trois facteurs clés : l'absence de choc de simplification fiscale dans l'immobilier, la diminution des dotations de l'Etat aux collectivités territoriales et la baisse des transactions locatives et des niveaux de loyers.
Une absence de politique fiscale incitative de l'Etat
L'immobilier n'a connu aucun choc de simplification fiscale – avec cinq régimes sur les plus-values en deux ans – ni aucune mesure fiscale suffisamment forte et lisible pour générer une dynamique de relance. La loi Pinel, adoptée le 18 juin 2014, a certes des incidences en matière de locaux commerciaux, mais uniquement en faveur des occupants.
A l'inverse, l'investisseur connait aujourd'hui un cumul d'obligations en matière de réhabilitation du parc immobilier et un agrégat de taxations en hausse constante sur le moyen et long terme, qui atteint un niveau record en Europe .
Plusieurs dispositions récentes affectent encore le poids de la fiscalité locale : la révision des valeurs locatives dont la mise en œuvre, reportée en 2016, pourrait avoir un impact important sur les commerces, les hôtels, les cliniques... ; la suppression à compter de 2015 de la déductibilité du résultat de la taxe sur les bureaux ; l'instauration d'une taxe sur les surfaces de stationnement annexées aux bureaux ...
Des collectivités à la recherche de nouvelles sources de financement
En 2014, la diminution des dotations de l'Etat aux collectivités territoriales a été compensée par des transferts financiers plus importants. Pour la période 2015-2017, ces mêmes dotations sont appelées à diminuer de 11 Milliards d'euros et il n'est pas prévu d'affecter de nouvelles recettes aux collectivités. La probabilité que ces dernières choisissent d'augmenter les taux des impôts locaux paraît donc élevée.
Ainsi depuis la suppression de la taxe professionnelle de 2010, la taxe foncière est passée de 27 Milliards d'euros en 2011 à 29.5 Milliards d'euros en 2013. Si l'on y adjoint la Teom on arrive à un montant de 35.8 Milliards d'euros, en hausse de 9% depuis 2011. De même, la CVAE a progressé de 11 % depuis son instauration en 2011.
Des interrogations quant à la reprise durable du marché de l'immobilier d'entreprise
Selon la dernière étude BNP Paribas Real Estate , l'année 2014 sera marquée par de très grandes transactions (supérieures à 10 000m2) et un volume d'investissements annuel compris entre 23 et 27Milliards d'euros, très supérieur à la moyenne des dix dernières années.
En revanche, l'absence de croissance économique entraîne une baisse du volume des transactions locatives et rend le marché dépendant des locataires. Ceux-ci restent très sensibles au coût global, avec des renégociations donnant lieu dans la grande majorité des cas à des baisses et des franchises de loyers.
Dans le contexte actuel, les niveaux de loyers devraient rester stables et le coût fiscal local devrait continuer à représenter entre 10 et 30 % du coût des loyers des immeubles de première main et entre 20 et 40 % des loyers des immeubles de seconde main.
Ainsi, les hausses de fiscalité d'hier et de demain, l'absence de statut fiscal pérenne d'investisseur, la stagnation ou le recul de la situation économique feront le deuil éclatant des mises en chantiers, dans l'attente d'une reprise du marché locatif...
Oui, le ciel peut attendre !