Quel que soit le niveau de vie, chaque locataire a déjà été traversé par la sensation de précarité en se demandant s’il restera longtemps dans son logement.
Pour essayer de réajuster cette « inégalité devant la pierre », la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux d’habitation offre une protection aux locataires : le droit de préemption en cas de vente. Pratiquement, cela signifie que le propriétaire qui souhaite vendre doit faire bénéficier au locataire d’une offre avant tous les autres.
Mais avant d’observer le cadre juridique, il faut préciser que ce droit de préemption est inopérant lorsqu’il y a transmission du contrat de bail au nouvel acquéreur. Le locataire reste alors dans son logement et seuls les propriétaires changent. Autre cas de figure, si le contrat de bail n’est pas arrivé à son terme, le propriétaire ne peut pas donner congé à son locataire. S’il veut vendre il ne peut le faire qu’avec le locataire dans le logement.
Vous souhaitez vendre ? Un préavis de 6 mois d’impose
Le droit de préemption signifie qu’à la fin du bail, le propriétaire qui souhaite vendre doit adresser un « congé pour vendre » au locataire au moins six mois avant le terme du bail. L’offre de vente est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Pendant ce délai, il est interdit au bailleur de vendre à un tiers tant que le locataire n’a pas décidé de donner ou non une suite positive à l’offre reçue.
Le locataire dispose de plusieurs possibilités. Il peut accepter l’offre de vente, il dispose alors d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente à compter de la date d’envoi de sa réponse. Ce délai passe à quatre mois s’il notifie son intention de recourir à un prêt. Le locataire peut également décider de ne pas répondre à l’offre ou la décliner. Il sera alors déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local au terme contrat.
En cas de notification de prix trop élevé au locataire, le notaire fera office de garde-fou
Et si le propriétaire souhaite contourner le droit de préemption pour vendre à quelqu’un en particulier ? Notamment en faisant une offre trop élevée au locataire, qui sera baissée ensuite pour un autre acheteur…
La loi prévoit ce cas de figure car si le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux que pour le locataire, ce dernier dispose d’un nouveau droit de préemption. Le propriétaire bailleur est obligé de notifier au locataire les nouvelles conditions et prix sous peine de nullité de la vente. Ces formalités doivent être effectuées par le notaire en cas de manquement par le propriétaire. La notification valant offre de vente au profit du locataire est valable pendant un mois à compter de sa réception et à défaut d’acceptation dans ce délai, elle deviendra caduque. Si le locataire notifie dans sa réponse son intention de recourir à un prêt, la vente est réalisée dans un délai porté à quatre mois. Si la vente n’a pas été réalisée à l’expiration de ce délai, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.