C’est fait, à 3,15 % sur 20 ans, un nouveau plus bas historique vient d’être atteint ! Après 7 mois de baisse, les taux de crédit immobilier - à 3,74 % sur 20 ans en moyenne contre 4,31 % en janvier 2012 - sont désormais proches des plus bas niveaux de la fin de l’année 2010… Comment expliquer une telle chute ? Les taux ont-ils atteint un plancher ou peuvent-ils encore baisser ?
Pour répondre à cela, il faut reprendre l’histoire au début… Comme sur tous les marchés, les taux dépendent du coût auquel les banques achètent leur « matière première », c’est-à-dire les fonds qu’elles vont prêter. Les dépôts des épargnants et l’épargne logement étant insuffisants, les établissements de crédits ont de plus en plus recours à des obligations sécurisées et aux ressources de marché. Si les banques se prêtent à nouveau de l’argent entre elles depuis fin 2011, c’est surtout auprès de la Banque centrale européenne qui a mis à leur disposition prés de 1000 milliards d’euros à un taux de 1 % qu’elles ont trouvé des fonds. En outre, pour les inciter à prêter davantage et tenter de relancer l’économie par le crédit, l’institution a en outre abaissé à 0,75 % son principal taux directeur, un niveau jamais atteint…
Mais c’est dernières années, les banques ont largement tiré leurs ressources d’obligations dites « sécurisées » (« covered bonds ») dont le taux est calqué sur celui de l’OAT 10 ans, obligation d’Etat, auquel s’ajoute un spread d’autant plus faible que l’établissement jouit d’une bonne réputation… Et là encore on atteint les planchers : l’OAT 10 ans est actuellement à un niveau historiquement bas. L’explication : compte tenu de la situation économique des pays comme la Grèce mais aussi l’Italie et l’Espagne, la dette française apparait comme une valeur refuge pour les investisseurs, ce qui permet à la France d’emprunter a un taux de 2,10 % actuellement contre 6,5 % pour l’Espagne par exemple...
Avec des répercussions positives pour l’emprunteur, car les banques peuvent ainsi proposer des taux très bas tout en conservant de confortables marges. Certaines proposent même actuellement des taux record en accordant aux meilleurs profils d’emprunteurs des dérogations et autres décotes pouvant aller jusqu’à -0,40 point par rapport aux taux de base… Car les bons dossiers n’ont pas été très nombreux au premier semestre, sous l’effet combiné de la réduction de l’avantage fiscal du dispositif Scellier, de la réforme de la taxation des plus value immobilière, de la suppression du prêt à taux zéro dans l’ancien et de l’attentisme électoral.
Les banques ont donc bien conscience qu’il faut abattre maintenant, en septembre et octobre - mois traditionnellement propices aux transactions immobilières - leurs dernières cartes pour capter une nouvelle clientèle… Elles pourraient ainsi réserver de belles surprises à leurs clients, ou leurs prospects.