Les Français qui rentrent de vacances avec un projet immobilier en tête sont de deux sortes. Il y a ceux qui ont eu un coup de cœur pour la région dans laquelle ils ont séjourné et qui souhaitent y acheter une résidence secondaire. Les Etats-Unis séduisent ainsi de plus en plus de Français qui profitent de la période estivale pour repérer les villes éligibles à un investissement immobilier rentable.
Il y a aussi - et ils sont de plus en plus nombreux - ceux qui profitent de leurs vacances pour « faire d'une pierre deux coups » en alliant tourisme et recherche d'opportunités. Qui sont ces Français qui n'hésitent pas à traverser l'océan pour internationaliser leur portefeuille d'actifs immobiliers ? Pour quelles raisons font-ils ce choix ?
Motivés par la volonté de trouver un investissement sécurisé de tout aléa fiscal, ou encore à l'abri d'un éventuel risque de dévaluation monétaire, certains ont l'idée d'investir hors de la zone euro. Alors qu'il y a encore quelques années, les Français qui s'intéressaient à l'immobilier américain ne prospectaient que du côté de Miami, New York ou Los Angeles, les nouveaux globes trotteurs regardent de près des villes moyennes, où la pierre y est moins chères et les rendements espérés plus élevés.
Une partie de ceux qui reviennent des Etats-Unis séduits par l'idée d'investir dans l'immobilier, abandonnent finalement, découragés à l'avance par les barrières que peuvent représenter la langue, la réglementation locale ou la fiscalité. Logique et même plutôt rassurant. On ne s'aventure pas en terrain inconnu tout seul ! Avec l'aide de professionnels spécialisés dans ce type d'opération, d'autres, toutefois, vont jusqu'au bout de leurs projets... Et font même des émules en rentrant, en incitant des connaissances à passer le pas aussi.
Je constate, en tout cas, que les personnes qui nous contactent, aujourd'hui, pour que nous les épaulions dans un achat aux EU, n'ont pas toutes les mêmes motivations, les mêmes expériences ou encore les mêmes moyens financiers, mais ils ont tous un point commun : la volonté d'investir hors de France.
Les opportunistes
Le premier profil que je qualifierais d'opportuniste est à la recherche d'une « bonne affaire ». Que ce soit sur les rendements avec des exigences élevées (10 % à 12 % net par an) ou bien sur la plus-value avec un espoir de revente à + 50 % ou plus à court terme. Le profil socio-économique est varié avec, par exemple, des couples exerçant des professions libérales ou des cadres supérieurs. Les budgets varient également (entre 50.000 € et 100.000 € généralement), tout comme l'expérience antérieure dans l'immobilier. Le dénominateur commun reste le souhait de réaliser un placement opportun sur un marché dynamique.
Pour ce profil, les villes de Tampa et Memphis présentent de belles opportunités d'investissement avec, en moyenne, 9 % de rendement locatif annuel.
Les avertis
Le deuxième profil que je qualifierais d'averti concerne des investisseurs qui ont déjà un minimum de connaissance du monde de l'immobilier et des produits financiers. Le point commun est ici le souhait d'investir à l'étranger, afin de diversifier leurs actifs, tout en s'assurant un rendement élevé, autour de 7 % net par an. Les budgets varient, mais ce sont souvent des profils qui ont la capacité d'acheter plusieurs biens. Ils sont souvent entrepreneurs, cadres supérieurs ou encore retraités. A eux, nous conseillons la ville d'Atlanta qui offre des biens de qualité, récents, pour une valeur minimale de 90.000 €. Le marché d'Atlanta leur garantit une certaine liquidité des fonds, car l'offre packagée que nous avons mise en place avec notre partenaire local, assure la possibilité de rachat par les locataires, à terme, avec, à la clef, une plus-value pouvant atteindre 20.000 à 60.000 € (sur une période de 5/10 ans).
Les sophistiqués
Le troisième profil que je qualifierais de sophistiqué correspond à des personnes plus fortunées. Celles-ci sont motivées par l'investissement à l'étranger dans le but de faire un arbitrage équilibré de leur portefeuille, que ce soit pour diversifier géographiquement, sur une autre devise ou sur d'autres types d'actifs. Nous avons, par exemple, un investisseur qui souhaite rééquilibrer son portefeuille pour atteindre 30 % en USD et 70 % en EUR. Les opérations que ces investisseurs envisagent comprennent, en moyenne, entre 5 et 15 biens immobiliers. Le rendement et l'emplacement des biens restent des éléments importants, mais moins que pour les deux autres profils. La problématique fiscale et patrimoniale, en revanche, prédomine.
En plus des rendements intéressants, les Etats-Unis offrent, en effet, une fiscalité avantageuse pour les investisseurs français. Un Français propriétaire de 1 à 3 biens sera soumis, en général, à la première tranche d'imposition qui est de 10 %.
Par ailleurs, en plus d'être imposé aux frais réels, l'investisseur pourra amortir fiscalement le prix d'acquisition de son bien et bénéficier d'un avantage fiscal de $3.800 par an. Conséquence : il est fréquent de créer un déficit foncier pendant les premières années.
Concernant la taxation sur la plus value, les non résidents sont soumis à un taux de 20 % en moyenne, moins confiscatoire et plus stable que celui de la fiscalité française.