Excellente nouvelle ! Lors de sa réunion de ce jour, le Haut conseil de stabilité financière a finalement décidé d’assouplir ses recommandations, notamment pour les primo-accédants. Une décision qui devrait avoir un impact positif sur ceux qui ont un projet immobilier en 2021 - avec une baisse mécanique du taux de refus attendue - mais aussi sur l’ensemble du secteur de la construction qui avait beaucoup pâti cette année du durcissement des conditions d’octroi, notamment la durée de prêt limitée à 25 ans.
Un assouplisssement des recommandations à plusieurs niveaux…
Lors de sa réunion de ce jour, le HCSF a décidé plusieurs assouplissements de ses recommandations formulées en décembre 2019 :
- l’extension de la durée des crédits à 27 ans dans le neuf pour prendre en compte les différés d’amortissement de 2 ans maximum dans le cas de ventes en l’état futur d’achèvement et construction de maisons individuelles.
Cette année, sous l’effet des recommandations, la durée de prêt, limitée à 25 ans, intégrait le différé d’amortissement de 2 ans lié au délai de construction. En réalité, la capacité d’emprunt était donc calculée sur 23 ans (+ deux ans de différé) … avec un impact sur l’endettement donc et sur le taux de refus, bien plus important dans le neuf que dans l’ancien. Pouvoir désormais emprunter sur 25 + 2 ans de différé au lieu de 23 ans + 2 ans, permet pour un couple avec 3 000 € de revenus, d'emprunter 16 740 € de plus que sur 23 ans, pour une même mensualité de 1000 € par mois ce, qui n’est pas négligeable ! (250 040 € à 1,5 % sur 25 ans contre 233 300 € sur 23 ans)
- Une hausse du taux d’effort (taux d’endettement) de 33 % à 35 %
Pour un couple avec 3 000 € de revenus, pouvoir s'endetter à 35 % au lieu de 33 % permet de rembourser une mensualité de 60 € de plus par mois (1 050 € au lieu de 990 €), et donc d'emprunter 15 000 € de plus à 1,5 % sur 25 ans (262 542 contre 247 539 €) ! « En 2020 nous avons eu parfois des refus de crédit pour un endettement à 33,1 %, ce qui n’a pas de sens, ou d’autres cas où les emprunteurs devaient ajouter 10 000 € d’apport pour repasser en dessous du seuil de 33 % ! Avoir cette possibilité d’aller jusqu’à 35 % d’endettement, va permettre d’éviter ces situations qui ont entrainé des refus de prêt insensés, et à des primo-accédants de devenir propriétaires, y compris dans les grandes villes où les prix sont parfois élevés… Tout cela bien sûr sous conditions de reste-à-vivre et d’apport, car les banques vont rester vigilantes sur ce point afin de limiter le risque » analyse Julie Bachet, directrice générale.
- Une marge de flexibilité pour la production de crédits dérogeant à ces recommandations portée de 15 % à 20 % mais davantage ciblée sur la primo-accession.
La hausse de la marge de flexibilité à 20 % est une très bonne nouvelle témoignant de la volonté du HCSF de laisser davantage de marge de manœuvre aux banques et de leur renouveler sa confiance dans leur juste appréciation du risque... A raison puisque, en plus des recommandations, les banques ont leurs propres garde-fous et exigences en matière d’apport personnel, d’épargne de précaution et de reste-à-vivre qui leur permettent de s’assurer de la solvabilité à court et moyen terme de ceux à qui elles accordent des crédits.
A noter : les banques utilisent d’ores et déjà cette marge de flexibilité de 20 %, mais dès cet été elles devront s’y limiter : en septembre, d’après les dernières données disponibles de ACPR du Suivi mensuel de la production de crédits à l’habitat, la part des crédits accordés avec un taux d’effort supérieur à 35 % atteint 21,16 %. Cette proportion atteignait 28,41 % en septembre 2019, mais elle n’a cessé de diminuer mois après mois tout au long de l’année 2020, sous l’impact des recommandations, ce que n’a pas manqué d’apprécier le HCSF…
Bilan : « L'assouplissement des recommandations est une excellente nouvelle, tant sur le point microéconomique avec la hausse à 35 % du taux d'endettement maximum, car cela va permettre à plus d'emprunteurs d'accéder au crédit, avec une basse mécanique du taux de refus attendue, mais également macroéconomique, car la hausse de la durée maximum à 27 ans dans le neuf, secteur très pénalisé par la baisse de la durée maximum à 25 ans, devrait permettre une relance du secteur de la construction » conclut Julie Bachet.