Actuellement, la faiblesse des taux d’intérêt améliore la solvabilité de ceux qui souhaitent acheter un bien immobilier. Cependant, pour optimiser son opération, l’emprunteur doit tirer le meilleur parti de sa capacité d’emprunt.
Des taux d’intérêt extrêmement bas
Après être restés stables pendant quelques semaines, les taux des prêts immobiliers ont encore baissé de 0,1 % en moyenne. On peut donc obtenir un crédit d’une durée de 25 ans moyennant un taux de 1,75%.
De plus, un emprunteur qui a un très bon dossier peut obtenir un taux inférieur à 1 %. Les taux demandés par la Banque centrale européenne pour le refinancement des banques demeurant très faibles, les banques profitent de cette situation pour attirer les particuliers en leur proposant des prêts immobiliers peu coûteux. La politique de la BCE se distingue de celle de la Banque centrale américaine (FED) qui a relevé ses taux au mois de mars pour éviter toute surchauffe de l’économie américaine.
Le calcul de la capacité d’emprunt
Les banques considèrent que la capacité de remboursement d’un particulier ou d’un ménage est en principe égale au tiers de ses revenus mensuels.
En conséquence, pour calculer le budget qui peut être consacré à l’achat d’un logement, il faut utiliser un simulateur disponible sur Internet pour connaître le montant du prêt immobilier qui peut être obtenu compte tenu du montant des revenus. Ainsi, un ménage dont les revenus mensuels s’élèvent à 5 500 € peut accepter des mensualités de 1 815 €. Il peut par conséquent emprunter approximativement 280 000 € sur une durée de quatre ans à un taux de 1,34 %. S’il accepte une durée de 20 ans, il peut emprunter environ 350 000 € à un taux de 1,54 %.
Toutefois, les banques tiennent compte du montant des revenus de l’emprunteur, surtout si ces revenus sont modestes. Ainsi, si une personne a un salaire net mensuel de 1500 €, la banque fera en sorte que les mensualités ne dépassent pas 30 % des revenus en proposant un prêt d’une durée un peu plus longue. Inversement, la banque peut accepter un endettement dépassant légèrement le tiers des revenus si ceux-ci sont élevés.
Pour avoir davantage de précisions sur la capacité d'emprunt et le taux d'endettement, vous pouvez consulter ce guide sur combien peut on emprunter en fonction de son salaire.
Le choix du crédit
Pour choisir le crédit ainsi que sa durée, il faut bien évaluer les options offertes et leurs conséquences. Le choix d’un crédit sur 25 ans peut être tentant, mais il entraîne une nette augmentation du coût de l’emprunt. Pour un ménage qui emprunte 250 000 €, le montant total des intérêts et des primes d’assurance à payer s’élève à 31 683,40 € si la durée du prêt est de 15 ans et si le taux est de 1,34 %.
Si la durée du crédit est supérieure et si le montant emprunté est de 200 000 €, le total des intérêts et des primes d’assurance est le suivant :
- cas d’un crédit d’une durée de 20 ans au taux de 1,54 % : 46 905,87 € ;
- cas d’un crédit une durée de 25 ans au taux de 1,75 % : 65 073,47 €.
Si la durée du crédit est de 25 ans, le coût de ce crédit représente donc plus du double de celui d’un prêt d’une durée de 15 ans. En conséquence, une personne qui peut accepter un crédit d’une durée de 15 ans doit vérifier si un prêt d’une durée supérieure est suffisamment rentable pour elle. Il peut en être ainsi si la réduction de l’endettement mensuel permet par exemple de faire un investissement locatif judicieux.