La France fait face à un besoin inédit en matière de logement. Il faudrait produire environ 400 000 logements supplémentaires par an d’ici 2030 pour répondre aux diverses demandes. Un véritable challenge… d’autant plus qu’outre la production il faudrait aussi qu’ils trouvent des acheteurs. Or, le marché immobilier est à l’arrêt dans l’Hexagone, et commence même à changer avec un début de désamour pour les maisons individuelles.
Alerte rouge : il manque… 400.000 logements neufs par an !
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Publié le 22 mai 2024 à 6h30
29%L'Ile-de-France cumule 29% du besoin national en logements.
Les divorces sont à l’origine de ce besoin de logements supplémentaires
L'une des principales raisons de l'augmentation des besoins en logements est le desserrement des ménages, selon l’étude de l’UNAM et de l’Ecole supérieure des professions de l’immobilier (Espi) publiée le 21 mai 2024. Ce terme fait référence à la diminution de la taille moyenne des ménages, causée par divers facteurs tels que les divorces, le départ des jeunes adultes du domicile familial et le vieillissement de la population. Ce phénomène entraîne une augmentation du nombre de ménages, et donc une demande accrue en logements.
D'après l'étude menée par l'Union nationale des aménageurs (UNAM) et l'École supérieure des professions immobilières (ESPI), cette dynamique est sous-estimée par les pouvoirs publics. Paul Meyer, délégué général national de l'UNAM Ile-de-France, souligne que « la baisse démographique n'induit pas la baisse de la demande, au contraire, le phénomène de desserrement pèse trois fois plus sur les besoins que le phénomène de démographie ».
Logement : certaines régions plus touchées par le manque d’offre que d’autres
Les besoins en logements varient considérablement d'une région à l'autre. En Île-de-France, par exemple, le desserrement des ménages représente 29% des besoins totaux en logements. À Paris, ce phénomène est particulièrement marqué par la présence de nombreux ménages unipersonnels, incluant des étudiants, des jeunes actifs et des personnes séparées. Dans des villes comme Fontainebleau ou Rambouillet, c'est principalement le vieillissement de la population qui explique cette tendance.
En dehors de l'Île-de-France, les grandes métropoles telles que Lyon, Bordeaux, Toulouse, Nantes et Rennes connaissent également une demande importante en logements, en raison de leur attractivité et du phénomène de desserrement des ménages.
Immobilier : comment répondre à ces besoins en logements ?
Pour répondre à cette problématique du manque de logements en France, liée également à l’important nombre de logements vides utilisés comme résidences secondaires ou en location temporaire, plusieurs pistes sont à prendre en compte. L'intégration du vieillissement de la population dans les projets immobiliers est essentielle. Arnaud Pautigny, président de l'UNAM Île-de-France, insiste sur l'importance d'intégrer ce facteur dans les documents de planification urbaine, souvent négligé.
Le rapport de l'ESPI souligne la complexité et l'hétérogénéité des situations à travers le territoire français. Ce qui nécessite une approche territorialisée pour ajuster les réponses politiques et opérationnelles aux besoins spécifiques de chaque région.
Logement : il faut renouveler le parc immobilier français
Le renouvellement du parc immobilier est un autre aspect à ne pas négliger pour répondre au manque de logements en France. Cela inclut la destruction de logements obsolètes, la conversion de bâtiments d’habitation en locaux d’activité, et la prise en compte des logements vacants. En 2023, le taux de vacance national dépasse les 8%, soit plus de 3 millions de logements vacants, dont 1,2 million considérés comme durablement vacants.
Cependant, seuls 400 000 d'entre eux seraient potentiellement utilisables dans l’immédiat sous couvert d’intervention publique.