Immobilier : taux d’usure à 4,52% sur 20 ans et des annonces à venir

Les taux d’usure poursuivent leur remontée à plus de 4,5 % sur 20 ans et plus

Les nouveaux taux d’usure, dont la publication est désormais mensuelle, ont été dévoilés ce jour au Journal Officiel. Pour le mois de mai, ils sont à nouveau en hausse significative, de 28 points sur les durées de crédit de 20 ans et plus, et près de 1,5 point au total par rapport à fin 2022 (4,52 % en mai contre 3,05 % au T4 2022) ! Les taux d’usure dépassent donc sur toutes les durées les plus pratiquées par les banques (10, 15, 20 et 25 ans) le seuil de 4 %, et même 4,5 % sur 20 ans et plus, un niveau inédit depuis 2015, à un moment ou les taux de crédit étaient pourtant à 2,50 %, soit 0,80 point de moins qu’actuellement…

« Mois après mois la révision des taux d’usure s’accélère. Sans la décision de le réviser mensuellement les taux d’usure serait actuellement un demi-point inférieur. Cette révision mensuelle des taux d’usure a permis une vraie amélioration avec des taux plafonds qui, mois après mois, deviennent moins bloquants et devraient permettre théoriquement de financer davantage d’emprunteurs. Pour autant, on constate qu’il y a d’autres freins bloquants et que d’autres leviers doivent être mis en place pour que la situation se normalise et que l’ensemble de nos partenaires bancaires ré ouvrent les vannes du crédit » explique Julie Bachet.

Vers une poursuite de la remontée des taux de crédit…

Dans ce contexte de remontée rapide des taux d’usure, les banques augmentent également leurs taux de crédits, mois après mois. Actuellement, et avant réception des barèmes du mois de mai, les taux moyens sont de 3,10 % sur 15 ans, 3,30 % sur 20 ans et 3,55 % sur 25 ans avec des taux fréquemment proposés entre 3,5 et 3,8 % sur toutes les durées.

Dans ce contexte, avec cette rapide remontée des taux d’usure, la poursuite probable de la politique de hausse de taux de la Banque centrale européenne, et des taux d’emprunt d’Etat toujours proches de 3 % nous maintenons notre scénario de taux à 4 % sur 25 ans à l’été, voire même sur 20 ans, un niveau inédit depuis 2012… Avec un vrai impact sur la capacité d’emprunt des potentiels acquéreurs qui sera alors en baisse de 30 % par rapport à 2021.

La nécessité de dégripper le marché et d’inciter à nouveau les banques à prêter

Dans ce contexte, avec une offre de crédit limitée et une demande qui pourrait, sous l’effet de la hausse continue des taux, à son tour, diminuer, il est plus que temps d’agir pour dégripper le marché.

Après des mois de baisse de la production de crédits immobiliers, passée de 26,8 milliards en mai 2022 à 13,7 milliards en mars 2023 et des voyants au rouge dans l’ancien et davantage encore dans le neuf, le gouvernement semble enfin vouloir réagir. Plusieurs discussions sont ainsi en cours pour relancer tant l’offre que la demande comme ré affirmé hier Elisabeth Borne par lors de la présentation de sa feuille de route pour la période de "100 jours d'apaisement".

L’une des pistes serait l’assouplissement des recommandations du Haut conseil de stabilité financière. Lors de leur mise en place en 2021 ces contraintes avaient pénalisé en premier lieu les primo-accédants et les investisseurs. Dans le contexte actuel de remontée rapide des taux de crédit, désormais supérieurs à 3 % toute durées confondues, elles deviennent encore plus bloquantes. Avec la remontée des taux, pour un même montant emprunté, la mensualité augmente et donc l’endettement, à moins d’allonger la durée du crédit… Déplafonner l’endettement comme la durée maximum des crédits serait donc une solution pour compenser la hausse des taux de crédit, mais la Banque de France s’y oppose. D’ailleurs banques n’utilisent même pas totalement leur marge de flexibilité. En effet, seuls 14,6 % des prêts sont actuellement accordés hors critères, majoritairement avec un endettement supérieur à 35 %, contre 20 % autorisés. La question est plutôt de savoir comment inciter les banques à alléger leurs propres critères d’octroi ?

Elisabeth Borne a aussi annoncé prévoir de « donner de la visibilité sur l'évolution du prêt à taux zéro ». Dans ce contexte de forte remontée des taux, le prêt à taux zéro est un vrai levier pour resolvabiliser les emprunteurs. « Les taux de crédits sont de retour à leur niveau de 2011, à un moment ou le prêt à taux zéro était accordé sans conditions de ressources ni de travaux dans le neuf comme dans l’ancien, avec un vrai effet ‘booster’ sur la demande. Actuellement il est beaucoup plus restrictif, bien que très avantageux notamment grâce au différé de remboursement de 5 à 15 ans. Faire en sorte que davantage d’acquéreurs puissent en bénéficier serait un vrai levier pour resolvabiliser la demande » conclut Sandrine Allonier.