Immobilier : après l’attentisme et l’autocensure, un probable retour des acheteurs

En effet, le contexte de stabilisation des taux qui se dessinent pour le début de l’année 2024 pourrait permettre un regain d’activité dès le printemps ou l’été !

Un marché ralenti en 2023, notamment à cause de l’attentisme tant des acheteurs que des vendeurs !

Le réseau coopératif l’Adresse a réalisé comme tous les 6 mois un sondage interne auprès de ses 345 agences entre 3 et le 11 décembre 2023 pour dresser un bilan du marché immobilier sur l’année 2023 et donner les perspectives pour 2024.

Sans surprise, 78 % des agences considèrent que le marché a été ralenti en 2023 (contre 71 % à la fin du 1er semestre), quand 16 % jugent qu’il a marqué un coup d’arrêt, un chiffre qui a doublé depuis cet été. Il est toutefois resté dynamique pour 7 % des agences (vs 19 % à la fin du 1er semestre).

Le fait que les taux dépassent les 4 % cet été a accentué le ralentissement du marché que nous percevions depuis le début de l’année 2023, renforçant encore l’attentisme coté acheteurs, sans pour autant que les vendeurs n’acceptent davantage de baisses des prix. Le parcours du logement s’est transformé en parcours du combattant !.

Les grandes villes où les prix sont les plus élevés ont été les plus pénalisées alors que le marché s’est relativement maintenu dans certaines villes moyennes, permettant encore une rotation des biens. Le marché, qui devrait atterrir à près de 900 000 transactions en 2023 a finalement plutôt résisté, grâce à, d’une part l’activité dans les régions les plus abordables et dans les zones touristiques et littorales, et d’autre part aux achats cash et du fait des transactions contraintes comme les successions, divorces…

La poursuite des tentatives de négociations de la part des acheteurs, avec de forts écarts selon les régions… mais surtout selon les biens !

2023 a également été marquée par une accélération de la baisse des prix qui restent, dans les statistiques, plus modérée que sur le terrain : 92 % des agences l’Adresse ont constaté une hausse des marges de négociations en 2023, contre 71 % en fin d’année 2022. Une amplification logique dans un contexte de hausse des taux de crédit de 2 points en un an, avec pour impact une baisse de la capacité d’emprunt de plus de 15 % en seulement 12 mois.

Dans les agences l’Adresse, les marges de négociations vont de 5 % du prix affiché jusqu’à plus de 15 % pour les maisons avec travaux ou en vente depuis plusieurs mois… La marge de négociation dépend beaucoup de l’estimation de départ et de son acceptation par le vendeur. Si le prix affiché au départ est le bon, avec un mandat exclusif, pour un produit bien situé et sans travaux, la négociation est faible : aux alentours de 2 à 3 % du prix affiché. Mais pour des biens surévalués, de moindre qualité et en vente depuis longtemps sur tous les sites d’annonces, certains acheteurs n’hésitent pas à tenter de faire très fortement baisser le prix, jusqu’à 20 % ! A nous ensuite de faire comprendre au vendeur que c’est justifié…

Attentisme et autocensure des potentiels acheteurs, mais aussi des vendeurs !

Le marché est tout de même resté marqué par l’attentisme en 2023. Si dès la fin 2022, l’attentisme a débuté du côté des acheteurs, le refus des vendeurs de baisser leur prix a également engendré un attentisme de leur côté. Selon 48 % des agences, l’attentisme en 2023 a été aussi fort côté vendeurs que coté acheteurs mais autant pensent tout de même qu’il reste plus fort coté acheteurs, et seuls 4 % pensent que ce sont les vendeurs les plus attentistes.

On a beaucoup parlé d’attentisme en 2023, mais je dirai même que pour certains acquéreurs, notamment les primo-accédants, il y a eu un vrai phénomène d’autocensure ! dans un contexte de durcissement des conditions d’emprunt, beaucoup se sont dit que ce n’était même pas la peine de tenter d’obtenir un crédit. Avec le retour des banques sur le marché, cette autocensure devrait diminuer et permettre un retour des primo-accédants sur le marché en 2024… C’est tout du moins ce que nous espérons !

La qualité énergétique des biens, variable d’ajustement du marché ?

Depuis janvier 2023, dans le cadre de la Loi Climat, certains bien G, les plus énergivores, ne peuvent plus être loués, à moins d’effectuer d’importants travaux de rénovation énergétique et en 2025, l’ensemble des biens G suivront, ce qui incite des investisseurs à les vendre. En outre, dans un contexte de hausse du prix de l’énergie, les acheteurs de leur résidence principale sont aussi plus attentifs à la qualité énergétique des biens. Non sans conséquence sur le marché immobilier : 20 % des agences l’Adresse ont constaté une hausse des mises en vente des bien F ou G au 2ème semestre 2023. Selon les agences et les régions, la part des biens F ou G actuellement en vente va de 0 à 80 % des biens, avec une moyenne de 20 %. Beaucoup de professionnels reconnaissent que cela peut être un frein à la vente ou un motif de négociation du prix, ou les deux. 90 % des agences trouvent que les acheteurs ont été plus attentifs en 2023 au DPE des biens qu’ils visitent ou achètent.

Les maisons, pour lesquelles un audit énergétique est obligatoire depuis le 1er avril 2023, sont encore plus impactées.

Perspectives 2024 : vers un regain d'activité au 2ème semestre ?

Sans surprise, pour le 1er semestre 2024,  les trois quarts des agences (75 %) s’attendent à une baisse des prix (+ 6 points sur un an), quand 25 % pensent que les prix vont stagner. Aucune agence ne s’attend plus à une hausse des prix !

Concernant l’évolution des prix en 2024, on s’attend également à une poursuite de la baisse au premier semestre mais qui pourrait prendre fin avant la fin de l’année, en cas de diminution des taux de crédit et d’une potentielle reprise du marché. Au premier semestre 2024, la baisse pourrait atteindre 5 % car les vendeurs ont désormais conscience de la nécessité d’ajuster leur prix sur le budget des acheteurs s’ils veulent vendre ! Certains propriétaires qui, à la base n’étaient « pas pressés », ont mis leur bien en vente depuis plus d’un an, ils ne vont plus avoir d’autre choix que de baisser leur prix ! Pour autant, une chose est sûre : les biens « cœur de cible » sur leur marché, comme par exemple, des maisons de qualité et à moins de 500 000 €, ne subiront pas de baisse car l’offre reste limitée et la demande forte. Et si les taux rebaissent légèrement en 2024, comme cela a l’air de se profiler, certains acheteurs reviendront !

En attendant, l’année 2024 démarre avec de nombreux signaux au vert qui devront se confirmer dans les prochains mois :

-          Les taux d’usure, désormais revus trimestriellement à nouveau, ne sont plus bloquants

-          La plupart des banques sont de retour sur le marché et cette concurrence interbancaire pourrait entrainer à nouveau des baisses de taux

-          L’inflation est en repli

-          Les prix ont baissé significativement sur certains types de biens, ce qui redonne du pouvoir d’achat aux acheteurs

Conseils pour ceux qui ont un projet immobilier en 2024

Dans ce contexte dans lequel les opportunités sont nombreuses notamment pour les acheteurs, Brice Cardi, président de l’Adresse, conseille ceux qui ont un projet immobilier en 2024 :

Coté acheteurs :

-          Valider doublement leur financement avec leur banque mais aussi un courtier pour mettre les banques en concurrence car certaines sont de retour sur le marché, avec des taux plus attractifs, ce qui peut impacter la capacité d’emprunt de quelques milliers d’euros, et faire la différence !

-          Utiliser son plan de financement validé comme levier de négociation : faire valoir le fait d’être finançable mais également le montant de financement validé, au-dessus duquel il ne sera pas possible de faire une offre.

-          Dans un contexte de taux élevés, ne pas regarder le coût total du crédit, mais estimer plutôt le montant d’intérêts à rembourser sur 10 ans qui correspond à la durée moyenne de conservation d’un crédit avant une revente probable.

-          Acheter un bien avec travaux, et potentiellement avec un DPE F ou G pour bénéficier d’une décote sur le prix pouvant aller jusqu’à 22 % mais également d’un prêt à taux zéro pouvant désormais atteindre 50 % du montant du bien, dans les zones éligibles et sous conditions de ressources.

-          Ne pas attendre pour acheter, même dans un contexte de taux élevés, car cela permet de commencer à rembourser du capital le plus tôt possible, au lieu de payer un loyer, avec une possibilité de renégocier plus tard son taux de crédit lorsque les taux rebaisseront.

Coté vendeurs

-          Déterminer le bon prix de vente dès la mise en vente du bien, car mettre en vente son bien à un prix trop élevé, c’est risqué de réaliser à une vente finalement en dessous du prix attendu au départ.

-          Ne pas tarder à vendre son bien avant une baisse des prix qui pourrait s’amplifier début 2024

-          Avoir conscience que les prix de 2024 ne seront pas ceux de 2022.

-          Faire le calcul que vendre moins cher c’est aussi acheter un autre bien moins cher, avec des frais liés à l’achat, comme les frais de notaire, moins élevés.

-          Effectuer tous les diagnostics bien avant de vendre son bien et éventuellement effectuer les travaux minimums pour ne pas être en F et limiter la décote sur le prix de son bien.

Les vendeurs ont intérêt actuellement à bien respecter les estimations des professionnels que nous sommes, pour vendre dans les meilleurs délais et éviter que leur bien ne reste trop longtemps sur le marché avec un risque de décote importante. Vendre tout de suite au bon prix c’est juguler la baisse des prix.