De nombreuses opportunités s’offrent aux emprunteurs pour réduire le coût de leur prêt immobilier. Entre l’assurance emprunteur et la renégociation des taux, il existe plusieurs leviers qui, bien exploités, permettent d’économiser des milliers d’euros.
Immobilier : renégociez assurance et taux et faites des économies !
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Publié le 17 septembre 2024 à 7h53
9500 EUROSLes prix des biens immobiliers à Paris devraient se stabiliser autour des 9500 euros le mètre carré.
Assurance emprunteur : un levier souvent négligé pour réduire le coût du crédit immobilier
L’assurance emprunteur, bien que rarement au centre des préoccupations lors de la souscription d’un prêt immobilier, représente pourtant une part non négligeable des coûts. En effet, selon l'UFC-Que Choisir, près d'un ménage français sur deux est endetté, et les mensualités liées au remboursement des prêts comprennent non seulement le remboursement du capital et des intérêts, mais également le coût de l’assurance. Celle-ci couvre l’emprunteur en cas de sinistre (décès, invalidité, incapacité de travail) et est souvent imposée par la banque au moment de la souscription du prêt. Cependant, ces contrats proposés par les banques ne sont pas toujours les plus avantageux financièrement.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Lemoine en 2022, les emprunteurs peuvent désormais résilier à tout moment leur contrat d’assurance emprunteur pour le remplacer par une offre plus compétitive, à condition que celle-ci propose des garanties équivalentes. Il s’agit d’une véritable révolution dans le secteur, car auparavant, les emprunteurs étaient souvent contraints de souscrire l'assurance de leur banque, sans possibilité de comparaison une fois le prêt signé.
Les économies potentielles liées au changement d’assurance emprunteur sont considérables. Prenons l’exemple d’un couple qui a contracté un prêt de 250 000 euros sur 25 ans. Selon leur âge et leur état de santé, le coût total de l’assurance emprunteur pourrait varier de 12 000 à 80 000 euros. Pour un couple de 45 ans, qui décide de changer d’assurance après six ans de remboursement, l’économie potentielle peut dépasser 20 000 euros, soit environ 90 euros d’économies mensuelles. Plus le montant emprunté est élevé, plus les économies potentielles le seront aussi.
Pourquoi si peu d’emprunteurs changent leur assurance ?
Malgré ces gains possibles, une large majorité des emprunteurs reste réticente à l’idée de changer d’assurance. Selon un rapport de la Commission de contrôle des services financiers (CCSF), 84 % des emprunteurs ne profitent pas de cette opportunité . Plusieurs raisons expliquent cette situation : la méconnaissance de la législation, la complexité perçue des démarches, ou encore la crainte de ne pas obtenir des garanties équivalentes. Pourtant, des outils en ligne tels que des comparateurs d’assurance permettent aujourd'hui de simuler rapidement les gains potentiels, facilitant ainsi la prise de décision.
L’UFC-Que Choisir, qui a activement milité pour l’adoption de la loi Lemoine, propose désormais un service d’accompagnement pour aider les emprunteurs à changer d’assurance. Plus de 7 500 personnes ont déjà profité de ce service depuis son lancement en 2022, illustrant un changement de mentalité progressif. Le processus, bien que simplifié, nécessite toutefois d’être vigilant sur les détails contractuels, notamment sur la question des franchises et des exclusions de garanties.
Renégocier son prêt immobilier : profiter de la baisse des taux
En parallèle, la renégociation des taux d’intérêt constitue un autre levier majeur pour réduire le coût de son prêt immobilier. Après plusieurs années de hausse, les taux d’intérêt ont entamé une décrue progressive en 2024, offrant aux emprunteurs la possibilité de renégocier leur prêt pour obtenir des conditions plus avantageuses. En septembre 2024, le taux moyen d’un prêt immobilier sur 20 ans s’établissait à 3,55 %, contre 4,3 % en fin d’année 2023. Cette baisse ouvre la voie à des économies substantielles pour les emprunteurs ayant souscrit à des taux plus élevés.
Cependant, la renégociation d’un prêt immobilier n’est pas accessible à tous. Elle n’est intéressante que si la différence entre le taux initial et le nouveau taux est d’au moins 0,7 point. Autrement dit, si vous avez souscrit un prêt à 4,25 %, vous pouvez envisager une renégociation si les taux actuels descendent à environ 3,55 %, ce qui est le cas depuis la mi-2024.
Pour l’instant, seule une petite partie des emprunteurs a pu bénéficier de cette fenêtre de tir. En juillet 2024, la Banque de France rapportait que seulement 1,7 milliard d’euros de prêts avaient été renégociés, un chiffre relativement modeste comparé à l’ensemble des encours de crédit immobilier en France. Cela s’explique notamment par le fait que les banques sont encore frileuses à l’idée de renégocier des prêts récents, d’autant que les frais liés au rachat de crédit (frais de dossier, pénalités de remboursement anticipé) peuvent parfois excéder les gains potentiels.
Attendre le bon moment pour renégocier
Pour maximiser les économies liées à une renégociation de prêt, les courtiers conseillent souvent d’attendre que les taux d’intérêt baissent encore davantage. Selon les prévisions, les taux pourraient atteindre 3 % d’ici la fin de l’année 2024, un niveau qui rendrait la renégociation beaucoup plus attractive pour un plus grand nombre d’emprunteurs . Les emprunteurs ayant souscrit leur prêt à des taux supérieurs à 4 % devraient surveiller de près cette évolution et envisager de renégocier leur prêt au début de l’année 2025.
Cependant, la renégociation n’est pas sans risques. Il est essentiel de bien calculer le montant des frais annexes (frais de notaire, frais de dossier, pénalités éventuelles) pour s’assurer que l’opération soit rentable sur le long terme. De plus, il faut prendre en compte la durée restante du prêt. Si vous êtes dans les premières années de remboursement, la part des intérêts dans vos mensualités est encore élevée, ce qui peut rendre la renégociation plus avantageuse.