L’année 2023 a marqué un nouveau changement de paradigme dans le marché immobilier français. Après une période prolongée de croissance, le marché a ralenti voire a baissé, en tout cas en termes de nombre de transactions. La raison ? Une hausse des taux qui réduit le pouvoir d’achat des ménages alors que les prix des biens sont restés élevés. Mais 2024 pourrait inverser la tendance.
Immobilier : les prix en baisse dès 2024 ?
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Modifié le 12 décembre 2023 à 8h19
8%Les crédits-relais ne représentent que 8% des crédits immobiliers en France.
Les taux du crédit immobilier atteignent des records en 2023
Depuis 2020, année de la Covid-19, les taux de crédit immobilier n’ont cessé d’augmenter. Alors que début 2020 ils étaient proches de 1%, et parfois moins pour les meilleurs dossiers, les taux des crédits ont explosé. Le taux pratiqué par les banques culmine en ce mois de décembre 2023 à plus de 4% pour les crédits d’une durée de 25 ans.
Cette hausse, influencée par des facteurs macroéconomiques tels que l'inflation et les politiques de la Banque centrale européenne, a eu un impact considérable sur le marché. Les taux, qui tournaient en moyenne autour de 1% depuis 2016, ont explosé. La Banque Centrale Européenne (BCE) en est l’une des causes principales : l’augmentation des taux directeurs, qui étaient encore négatifs début 2020, a contraint les établissements bancaires à relever les taux pratiqués aux clients.
Toutefois, l'année 2023 a été marquée par une stabilisation relative des taux. Mais ceux-ci sont restés élevés, limitant l'accès au marché pour les primo-accédants et réduisant la capacité d'emprunt des ménages. Le marché s’est grippé et la situation a entraîné un ralentissement des transactions immobilières, avec une baisse de 18% entre septembre 2022 et septembre 2023.
Prix de l’immobilier : les premières baisses en 2023
Sur le front des prix aussi, l’année 2023 a été une année charnière pour le marché. Les prix de l'immobilier ont commencé à fléchir en 2023. Les appartements anciens ont vu une baisse de 1,2% au troisième trimestre par rapport au trimestre précédent, et de 2% sur un an en 2023. En région parisienne, où les prix de l’immobilier explosaient record sur record depuis des années avec une majorité d’arrondissement affichant plus de 10.000 euros le mètre carré en moyenne, la baisse a été plus prononcée, atteignant 5,3% sur un an.
La raison de cette baisse ? Toujours le marché grippé. Face à l’impossibilité des potentiels acheteurs de payer le prix demandé, les propriétaires vendeurs ont dû réduire leurs prétentions et faire baisser les prix.
Cette baisse n'a néanmoins pas été uniforme sur tout le territoire. En province, les prix sont restés relativement stables, avec une légère hausse de 0,5% sur un an en 2023. À l'inverse, des villes comme Lyon ont enregistré des baisses significatives, avec une diminution de 7% en un an sur l’ensemble de l’année.
Immobilier : forte baisse des ventes en France
Sans surprise, les acheteurs ne pouvant plus se permettre de concrétiser leur projet, le volume des transactions immobilières s’est écroulé de 18% entre septembre 2022 et septembre 2023. De quoi redonner du pouvoir aux acheteurs qui peuvent ainsi faire pression sur les vendeurs et négocier de meilleurs prix. Une des raisons de la baisse des prix immobiliers enregistrée en 2023… et une situation qui devrait se poursuivre.
Les primo-accédants qui cherchent à acquérir leur premier logement ont été particulièrement touchés, en particulier à cause de dossiers plus « fragiles » qui ont moins intéressé les banques. La hausse des taux a réduit leur capacité d'emprunt, tandis que la baisse du pouvoir d'achat immobilier a limité leurs options sur le marché. Et leur dossier ne suffisait pas pour que la banque leur octroie plus d’argent, alors que le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a laissé inchangé le taux maximum d’endettement d’un ménage (35% de son revenu disponible).
Immobilier : 2024, année de l’écroulement des prix ?
Les taux des crédits immobiliers pratiqués par les banques restent élevés, même si une première inflexion a été notée en décembre 2023. Conséquence : pour 2024, les projections suggèrent une continuation, voire une accélération, de la baisse des prix. Les notaires de France anticipent une diminution moyenne de 3,5% au niveau national et jusqu'à 6,8% en Île-de-France dès janvier 2024.
L'année 2024 pourrait être marquée par une reconfiguration du marché immobilier. Avec des prix plus abordables, de nouvelles opportunités pourraient émerger pour les acheteurs. Mais les acheteurs devront toujours composer avec des taux de crédit élevés et un taux d’endettement maximal qui peut bloquer leur dossier.