Audit énergétique, ce n’est pas automatique (pour l’instant) !

À partir du 1er avril 2023, en plus du désormais célèbre Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), les particuliers dont les habitations classées F ou G, logements dits « passoires thermiques », dont la promesse de vente ou, à défaut, l'acte de vente, est signé à compter de cette date se voient dans l'obligation de réaliser en complément un audit énergétique¹.

L'audit énergétique : Kezako ?

C’est une évaluation complète de la consommation d'énergie d'un bâtiment ou d'une installation, visant à identifier les sources de gaspillage d'énergie et les moyens de les réduire. L'objectif d'un audit énergétique est de proposer des mesures d'efficacité énergétique pour réduire la consommation d'énergie, les coûts et les émissions de gaz à effet de serre. Il va bien plus loin qu’un DPE qui, lui, est certes un incontournable pour qui souhaite vendre ou louer un bien immobilier mais ne permet seulement que d’estimer la consommation d’énergie d’un logement ou d’un bâtiment, et d’évaluer ainsi son impact écologique. En effet, ce dernier ne porte qu’un « simple » constat avec quelques recommandations mais celles-ci ne sont pas aussi poussées et concrètes que celles de l’audit énergétique qui, lui, rentre dans les détails mais surtout le complète et le précise.

Les signes avant-coureurs

En France, petit rappel, la réglementation en matière d'audit énergétique est énoncée dans l'article L. 233-1 du code de l'énergie. Elle prévoit que seules les grandes entreprises de plus de 250 salariés ou réalisant un chiffre d'affaires supérieur à 50 millions d'euros et ayant un bilan supérieur à 43 millions d'euros doivent réaliser un audit énergétique tous les quatre ans. Cette réglementation est en place depuis 2016. Mais, dorénavant, ce sont les particuliers qui sont affectés et ce n’est que le début, évidemment, car toutes les classes d’habitations supérieures (A, B, C, D, et surtout E) vont nécessairement suivre. La réglementation ne fait que s’accélérer dans ce domaine.

Prémisses en quelques dates et événements clés :

• 2012 Grenelle I et II : Audit thermique obligatoire, pour les +50 lots avec chauffage collectif
• 2014 Loi ALUR : Fonds travaux obligatoire (2017)
• 2015 Loi transition énergétique TECV (loi de Transition Energétique pour la Croissance Verte) : Obligation d'isolation lors de travaux.
• 2019 Loi ELAN (Ordonnance de novembre 2019) : Individualisation frais de chauffage

Et de certaines évolutions importantes :

• 2020 : Ma Prime Rénov' remplace le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) et les aides de l’Agence nationale de l’Habitat (Anah) « Habiter mieux agilité » et « Habiter mieux sérénité ».
• 2020 Création de Ma Prime Rénov’ Copropriété : Objectif de 35% d’amélioration énergétique.
• 2021 Loi Climat et résilience : Refonte du DPE et interdiction de mise en location des étiquettes G et F d’ici 2025 et 2028, E en 2034, décote du prix de vente dès à présent.
• 2021 Obligation du Plan Pluriannuel de Travaux Corrélée à une modification du fonds de travaux (au moins 2,5% du montant total des travaux du PPT).

En somme, la réglementation en matière d'audit et performance énergétique ne fait qu’évoluer et cela va en s’accélérant. Peut-on penser que cette nouvelle norme/obligation change la donne et impulse une vraie dynamique ?

Le gouvernement accélère la cadence sur l'audit énergétique

Les passoires énergétiques (classes F et G du DPE) constituent la cible prioritaire des politiques publiques de rénovation du parc de logements, compte tenu du caractère élevé de leur consommation énergétique et de l'exposition de leurs occupants à des risques de précarité énergétique. Les biens classés F ou G font ainsi progressivement l’objet de dispositions visant notamment à :

• imposer la réalisation de ce nouvel audit énergétique pour toutes les ventes de maisons individuelles et de bâtiments d’habitation collective en monopropriété (à partir du 1er avril 2023) ;
• geler l’augmentation de leurs loyers (à partir du 25 août 2022) ;
• interdire à terme leur présence sur le marché locatif via l'exigence d'un niveau minimal de performance pour la décence, qui conduira à considérer comme logements non décents :

1. les logements consommant plus de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an, à compter du 1er janvier 2023 ;
2. les logements classés G à compter de 2025 ;
3. les logements classés F à compter de 2028 ;
4. les logements classés E à compter de 2034

En Île-de-France, en 2018, 2,3 millions de résidences principales ont un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé E, F ou G, soit 45 % du parc francilien de résidences principales selon une étude² de l'Insee et de l'Institut Paris Région, parue jeudi 13 octobre 2022, révèle que près de la moitié des logements franciliens, énergivores, seraient menacés de ces interdictions. Sans travaux de rénovation énergétique, près d’un logement francilien sur deux bientôt interdit à la location.

Mais les professionnels manquent

Sur le marché, diagnostiqueurs (seulement environ 10.000 professionnels en France pour un marché de 1,2 milliards et 2 millions de DPE par an) et bureaux d’études sont appelés à la rescousse. Malheureusement les diagnostiqueurs, à 80%, ne sont pas issus du bâtiment et ne sont pas assez bien formés, pour le moment, à ce nouvel audit. Cela pose quelques interrogations actuellement car il n’y a pas pour l’instant de référentiel de formation à ce sujet. Une attestation de formation donne un certificat provisoire. Néanmoins, une certification devrait apparaitre en juillet 2023 pour renforcer la formation sur un enjeu politique aussi important. Maintenant que le DPE est opposable, depuis le 1er juillet 2021, les diagnostiqueurs ne doivent pas juste s’efforcer d’être force de proposition et de conseils mais sont appelés à s’engager. Pour les y aider, il est nécessaire de mieux encadrer la profession. D’autant quand on sait, d’après une étude³ d’Hello Watt datée du 4 Janvier 2023, que 7 DPE sur 10 sont erronés. Il y a une importante marge de progression à apporter dans ce secteur.

Nous sommes tous en demande de confiance, d’une meilleure traçabilité et à la recherche de précisions et d’une meilleure visibilité surtout que nous sommes tous touchés.

L’État, mais aussi de nombreux énergéticiens, font de grands efforts mais c’est un sujet de société que tout le monde doit appréhender. C’est personnellement pour cela que j’ai créé Ekologgia. Afin d’œuvrer, humblement et à ma portée, à améliorer la visibilité pour tout l’écosystème immobilier et à destination des particuliers. Et donc, participer à mon échelle à la rénovation énergétique de biens, notamment et en priorité énergivores.

Nous pouvons tous apporter notre pierre à l’édifice

La valeur d’un bien était jusque-là décolérée du DPE, mais force est de constater qu’aujourd’hui tout particulièrement, et cela va aller en s’accentuant, les prix se négocient entre 5 et 10% sur les biens avec ce nouveau critère en tête (cette baisse est proportionnelle à l’étiquette DPE bien évidemment) et cela peut être une bonne opportunité pour faire de bonnes affaires mais, surtout, pour rénover et contribuer à notre échelle aussi à l’amélioration des performances énergétiques d’un logement, réduire ses émissions de gaz à effet de serre et ainsi lutter contre le réchauffement climatique. Nous sommes donc tous impactés.

L’audit énergétique est un nouvel outil qui va, au-delà de rajouter à la réglementation, augmenter la prise de conscience et les bonnes pratiques dans le secteur. Rassurez-vous, l’audit énergétique n’est obligatoire que sur la monopropriété, et non sur les copropriétés. Enfin, pour l’instant… Gardez, néanmoins, en tête que souvent la qualité de votre bien dépend de l’ensemble dans lequel vous vous situez notamment si vous êtes en copropriété.

Audit énergétique : les dates à venir

A la vente :

• 1^er avril 2023 : audit énergétique avant-vente obligatoire pour les logements DPE F et G
• 31 décembre 2024 : fin de validité pour tous les DPE faits avec l’ancienne version
• 1^er janvier 2025 : audit énergétique avant-vente obligatoire pour les logements DPE E
• 1^er janvier 2028 : Transparence dans les annonces immobilières et actes de vente de type « non-respect de l’obligation »
• 1^er janvier 2033 : transparence dans les annonces immobilières et actes de vente de type « non-respect de l’obligation » pour les copropriétés
• 1^er janvier 2034 : audit énergétique avant-vente obligatoire pour les logements DPE D
• 1^er janvier 2050 : tous les logements devraient être DPE A ou B

A la location :

• 24 Août 2022 : gel des loyers des logements DPE F et G
• 1^er janvier 2023 : location interdite pour les nouveaux contrats de location si la consommation annuelle est supérieure à 450 Kwh/m².
• 31 décembre 2024 : fin de validité pour tous les DPE faits avec l’ancienne version
• 1^er janvier 2025 : location interdite pour les logements en DPE G déclarés indécents
• 1^er janvier 2028 : location interdite pour les logements en DPE F. Transparence demandée pour les F et G
• 1^er janvier 2034 : location interdite pour les logements en DPE E.
• 1^er janvier 2050 : tous les logements devraient être DPE A ou B