En pleine réforme des retraites avec l’épineuse question de l’âge minimum pour partir à la retraite, Vousfinancer s’est intéressé à l’âge maximum jusqu’auquel on peut emprunter pour acheter un bien immobilier.
Séniors : on peut (théoriquement) emprunter jusqu’à 70 ans !
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Publié le 16 février 2023 à 5h58
3%Pour les seniors, les taux de crédit, même à 3 %, restent très bas
En effet, nombreux sont les séniors qui veulent acquérir un logement plus adapté, une résidence secondaire ou même investir ! Vousfinancer détaille ainsi les difficultés qu’ils rencontrent pour emprunter, ainsi que le pouvoir d’achat immobilier (théorique) des retraités dans les grandes villes de France. En 2022, seuls 10 % des emprunteurs ont plus de 50 ans, un chiffre en recul à cause du niveau des taux d’usure notamment, vrai frein à l’accès au crédit des séniors.
Emprunter à plus de 50 ans, c’est possible… mais à plus de 60 ans c’est plus rare
Chez Vousfinancer, seuls 10 % des emprunteurs ont plus de 50 ans en 2022 contre 12 % en 2020 et 17 % en 2019, un chiffre en recul ces dernières années dans un contexte de durcissement des conditions d’octroi de crédit mais surtout en raison du niveau des taux d’usure, taux maximum auquel il est possible d’emprunter… Seulement 3 % des emprunteurs dépassent actuellement l’âge de 60 ans. En cause notamment, le passage à l’âge de la retraite, avec la baisse de revenus que cela engendre, pouvant aller de 15 à 40 % selon les cas.
« On note depuis 2 ans un recul de la part des emprunteurs de plus de 50 ans, lié notamment au durcissement des conditions d’octroi de crédit concernant le taux d’endettement maximum, pénalisant lors de la baisse des revenus à la retraite, et au niveau des taux de l’usure, en particulier depuis 2 ans, qui pénalise les emprunteurs les plus âgés à cause du taux d’assurance souvent élevés ! Seuls 3 % des clients sont retraités au moment de la souscription d’un crédit… alors que même à des taux de crédit proches de 3 % il reste intéressant d’emprunter, mais le plus tôt est le mieux, justement pour se constituer un patrimoine et préparer sa retraite ! » analyse Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.
Il n’est donc théoriquement jamais trop tard pour emprunter, à condition de pouvoir le faire, ce qui n’est pas simple en ce moment…
Les séniors, de bons clients pour les banques qui ont tout intérêt à emprunter aussi…
Même si les séniors ont parfois de l’épargne, lorsque cela est possible, ils ont tout intérêt à emprunter plutôt qu’à mobiliser leurs placements s’ils veulent investir dans l’immobilier et ce, pour plusieurs raisons :
- En empruntant, ils bénéficient de l’effet levier du crédit et font grandir leur patrimoine.
- Pour les seniors, les taux de crédit, même à 3 %, restent très bas : les plus de 60 ans ont connu des taux de crédit à plus de 15 % dans les années 80 dans un contexte d’inflation comme celui que l’on connait actuellement. Ainsi, même si les taux de crédit remontent en 2023 à 4 %, cela reste pour cette génération des taux très attractifs. Elle n’a donc pas les freins que peuvent avoir des trentenaires qui n’ont connu que des taux à 1 %. En outre, les taux de crédit ne dépendent pas de l’âge de l’emprunteur (sauf réduction exceptionnelle pour les moins de 35 ans) mais uniquement de l’apport ou des revenus. Les séniors ne sont donc pas pénalisés par leur âge sur le taux de leur crédit.
- En cas de décès, grâce à l’assurance emprunteur, le bien immobilier est remboursé intégralement par l’assurance et transmis aux ayants-droits… C’est donc aussi une façon de préparer sa succession.
Arnaud 64 ans, médecin, à la retraite dans 6 mois, locataire, veut acquérir sa résidence secondaire à 300 000 €, somme dont il dispose sur une assurance vie. Il veut quand même emprunter 100 000 € pour conserver de l’épargne, sur une durée de 10 ans. Alors qu’il a 66 % d’apport et l’ensemble des fonds sur un compte, son prêt est refusé à cause du taux d’usure.
Il achète donc sa maison sans crédit, donc sans assurance.
En cas de décès, ses héritiers deviennent propriétaires de la maison uniquement, car l’assurance vie n’existe plus.
Patrimoine transmis : 300 000 € d’immobilier (avec droits de succession importants)
S’il avait pu faire un crédit, en cas de décès, le crédit aurait remboursé par l’assurance et la maison intégralement payée. Elle serait également revenue aux héritiers.
Patrimoine transmis : 300 000 € d’immobilier (avec droits de succession) + 200 000 € d’assurance vie (qui aurait pu contribuer à payer les droits de succession).
En outre, les séniors sont considérés comme de bons profils pour les banques pour plusieurs raisons : Les séniors empruntent sur des durées courtes - 15 ans en moyenne -, ont de l’apport, des assurances-vie ou sont déjà propriétaires ce qui offre des garanties pour la banque, et ils ont des charges souvent plus faibles car ils n’ont plus d’enfants à charge… mais le revers de la médaille est qu’ils sont déjà bancarisés, peuvent avoir des problèmes de santé entrainant un coût d’assurance plus élevé pouvant les rendre difficilement finançables, et des revenus qu’il faut anticiper à la baisse au moment de la retraite.
Ainsi, à partir de 55 ans, lors d’une demande de crédit immobilier, la quasi-totalité des banques demandent une l’estimation du montant de la retraite qui sera versée, justificatif dont il faut faire la demande auprès de son organisme de retraite. En fonction de l’âge de l’emprunteur et de sa date de départ à la retraite, elles prennent en compte soit le salaire à taux plein, soit les revenus au moment du passage à la retraite, pour calculer le taux d’endettement. Partir plus tard à la retraite permettrait donc de prendre plus longtemps en compte les revenus du travail et donc d’emprunter plus… Théoriquement. Une solution peut également être la mise en place d’un prêt à paliers, permettant de faire baisser l’échéance du crédit de 30 % au moment du passage à la retraite et donc d’adapter ses mensualités à la baisse de ses revenus pour garder malgré tout un niveau de vie confortable.
Des difficultés cependant pour emprunter, en raison du taux d’usure et de l’assurance de prêt
L’un des problèmes majeurs que l’on rencontre avec l’emprunt des séniors est, qu’en raison du taux de l’assurance beaucoup plus élevé, mais aussi du fait que les séniors empruntent sur des durées plus courtes, le poids de l’assurance est tel que le TAEG, taux annuel effectif global, dépasse le taux d’usure (actuellement 3,71 % sur 10 à moins de 20 ans, tous frais inclus), taux maximal au-delà duquel les banques n’ont pas le droit de prêter.
L’un des soucis majeurs que l’on rencontre lorsqu’on veut financer des séniors est le dépassement du taux d’usure : souvent ils ont besoin d’un crédits relais sec, ou bien d’un crédit sur courte durée, avec un taux d’assurance élevé… Les coûts annexes au crédit sont donc repartis sur une courte durée, ce qui en renforce le poids dans le TAEG qui dépasse souvent le taux d’usure et entraine donc un refus de prêt. Dans ces cas-là, une solution peut être de trouver une banque dans laquelle l’assurance décès est facultative et donc non incluse dans le calcul du TAEG. Mais la révision du taux d’usure mensuellement, et sa remontée significative depuis fin 2022, devrait tout de même de permettre de financer des profils séniors cette année.
S’il n’y a théoriquement pas d’âge limite pour souscrire un crédit, dès lors qu’on dépasse un certain âge, le coup de l’assurance est très pénalisant. Théoriquement, la plupart des banques acceptent de couvrir l’emprunteur en assurance groupe jusqu’à 75 ans, âge de fin de prêt ce qui permet théoriquement d’emprunter à 55 ans sur une durée de 19 ans. Avec une délégation d’assurance, la couverture peut aller jusqu’à 90 ans voire 95 ans, âge de fin de prêt…
A titre indicatif, globalement en moyenne et sans surprime liée à un problème de santé spécifique, les taux d’assurance pour un crédit sur 10 ans pour un emprunteur de 50 ans vont de 0,40 % à 0,80%, alors qu’à plus de 60 ans, ils atteignent entre 0,9 et 1,20 %...
Couple de 54 ans souscrivant un prêt de 250 000 € à 3 % sur 20 ans avec une assurance groupe à 0,86 % à 50 % sur chaque tête (sur le capital restant dû, avec échéance constante)
TAEG : 3,89 % (tout frais inclus) > 3,79 %, donc refus de prêt
« L’un des principaux sujets pour les séniors qui souhaitent investir dans l’immobilier est celui de l’assurance de prêt, car plus on avance en âge, plus la probabilité d’avoir des problèmes de santé augmente et donc plus l’assurance est chère… Dans certains cas de maladies, chroniques ou non, la surprime est telle qu’il vaut mieux opter pour un financement sans assurance lorsque la banque le permet, en prenant un autre bien en garantie par exemple, ou en assurant seulement le conjoint le plus jeune ou en bonne santé » conseille Julie Bachet.
Quel pouvoir d’achat immobilier pour les retraités ?
En moyenne, d’après la Direction de la recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques (DREES) édition 2022, la pension moyenne de droit direct (y compris l’éventuelle majoration pour trois enfants ou plus) tous régimes confondus s’établit à 1 509 euros bruts mensuels parmi les retraités résidant en France. Cela correspond à 1 400 euros nets par mois.
C’est ainsi que Vousfinancer a calculé la capacité d’emprunt sur 15 ans avec une pension de retraite moyenne par région et le pouvoir d’achat immobilier qui y est associé (hors assurance), avec 10 % d’apport pour financer les frais. Avec une pension moyenne de 1400 € nets, à un taux de 2,7 % sur 15 ans, un retraité peut emprunter 68 318 €, soit 8490 € de moins qu’il y a un an, en raison de la forte remontée des taux qui ont plus que doublé en un an.
Emprunter avec une pension de retraite de base est aujourd’hui compliqué dans les grandes villes, puisqu’un un retraité seul pourra s’offrir 6,5 m2 à Paris, 13 m2 à Aix-en-Provence ou Lyon, près de 15 m2 à Bordeaux, 35 m2 au Havre, 36 m2 au Mans et au mieux 49,5 m2 à Saint-Etienne. Heureusement, à plus de 65 ans, 75 % des Français sont déjà propriétaires de leur résidence principale…
Pouvoir d'achat immobilier avec une retraite moyenne dans les grandes villes de France
