Immobilier neuf : plus de 5% de hausse de prix en un an

L’année 2022 est marquée par une baisse de la production de logements collectifs neufs, proche de -3 % sur les 9 premiers mois, avec à peine plus de 110 000 mises en chantier à fin septembre. Cette raréfaction de l’offre s’inscrit dans un contexte d’inflation des coûts de construction, dont les causes échappent pour la plupart au contrôle des promoteurs (pénuries de matériaux, inflation, manque de main d’œuvre, nouvelles normes…). Il en résulte une augmentation continue des prix de l’immobilier neuf, que nous avions anticipée il y a un an en annonçant un cycle de forte hausse.

« Les premières opérations respectant la norme RE2020 font leur apparition sur le marché » précise Franck Vignaud, Directeur du Laboratoire de l’immobilier. « Pour le moment, leur nombre est encore négligeable pour avoir un impact significatif sur le prix moyen des biens neufs à l’échelle d’une commune. Cela signifie que malgré le net ralentissement des ventes des promoteurs au 3ème trimestre, les prix des logements neufs vont continuer à augmenter fortement dans les prochains mois avec l’arrivée progressive des programmes RE2020. »

Près de 5 500 €/m² en moyenne pour un appartement neuf

Pour mémoire, le prix moyen d’un appartement neuf dans les communes de plus de 45 000 habitants s’élevait à 5 195 €/m² en novembre 2021. Aujourd’hui, ce prix moyen grimpe à 5 495 €/m², soit une hausse de +5,7 % en 12 mois.

En mai dernier, nous avions relevé une hausse de +7,0 % sur 12 mois glissants… l’évolution des prix se poursuit donc à un rythme toujours soutenu. En 3 ans, depuis la 1ère édition de notre baromètre, les prix de vente ont progressé de 18 % !

L’effet de ciseau semble inévitable entre d’un côté des prix de l'immobilier qui ne cessent de grimper et de l’autre une hausse rapide du coût du crédit qui désolvabilise la demande. « L’année 2023 s’annonce difficile pour la commercialisation des logements neufs et par répercussion pour la production de nouveaux logements, ce qui va encore accroître les tensions sur l’offre de logements. Le coup de frein promet d’être brutal » poursuit Franck Vignaud.

TOP 15 : une hausse des prix homogène dans l'immobilier neuf

Les prix des communes du TOP 15 ont progressé au même rythme que l’ensemble des communes du baromètre (+5,7 % sur 1 an). Ils s’établissent en moyenne à 5 642 €/m², contre 5 337 €/m² en novembre dernier.

Le podium des communes les plus chères demeure inchangé : Paris conserve la tête du classement avec un prix moyen de 13 475 €/m², soit une hausse de +7,8 %, la plus forte parmi les villes de ce TOP 15. Rappelons que la production de logements neufs est tellement rare dans la capitale qu’une seule opération peut avoir un impact considérable sur le prix moyen au sein d’un arrondissement. C’est le cas dans cette édition pour le 18ème et le 20ème arrondissement.

Viennent ensuite les communes de Lyon et Nice dont les prix moyens atteignent respectivement 6 792 €/m² et 6 515 €/m², en hausse de +6,4 % et +6,8 % sur un an.

Rennes connaît l’évolution la plus modérée au sein du TOP15, avec +4,8 % en un an. A 5 300 €/m², elle figure en 6ème position des principales communes de France.

Il y a 3 ans, seules 3 communes du TOP15 affichaient un prix moyen supérieur à 5 000 €/m². Aujourd’hui, près des 2/3 des plus grosses communes de France métropolitaine ont franchi ce seuil.

Le Havre ferme la marche et demeure la seule commune en deçà de la barre des 4 000 €/m², avec « seulement » 3 754 €/m² en moyenne.

Les évolutions des prix des communes du TOP 15 sont soutenues et relativement homogènes. De plus, nous n’avons pas observé de décrochage entre Paris et la Province, ni entre les grandes métropoles et les villes moyennes. C’est désormais tout le marché qui progresse à un rythme élevé.

Les arrondissements du nord parisien à plus de 13 200 €/m²

Les programmes neufs parisiens se concentrent toujours dans les arrondissements périphériques.

Le 15ème arrondissement est le plus cher avec un prix de l'immobilier neuf moyen de 14 768 €/m², soit une hausse de +7,7 % sur un an.

Les arrondissements du nord de Paris, pourtant les plus populaires, subissent une forte progression des prix, en particulier le 18ème arrondissement où la hausse dépasse les 23 % et le prix moyen grimpe à 13 221 €/m². Cette forte hausse s’explique par le lancement récent d’une opération dont le prix moyen dépasse les 14 500 €/m².

Dans 20ème arrondissement, les biens neufs sont proposés en moyenne à 13 494 €/m² ; là encore, un seul programme suffit à justifier cette hausse de prix spectaculaire en 1 an : +12,9 %.

En 1ère couronne, 3 communes des Hauts-de-Seine flirtent avec le niveau des prix parisiens : Levallois-Perret avec une moyenne de 12 800 €/m² (+6,1 % sur un an), suivie de Boulogne-Billancourt et d’Issy-les-Moulineaux, à 12 657 €/m² et 10 332 €/m², respectivement.

Même la Seine-Saint-Denis n’échappe pas au mouvement de hausse : Bondy, commune la plus abordable, a vu son un prix moyen grimper de +6,4 % en un an pour atteindre à 4 357 €/m².

C’est en Seine-Saint-Denis, pourtant considérée comme un marché de report pour les acheteurs plus modestes, que nous avons relevé les plus fortes hausses de prix sur un an : à Saint-Ouen (+7,3 %) et Epinay-sur-Seine (+7,2 %). Désormais, le prix moyen d’un appartement neuf dépasse 4 300 €/m² dans toutes les communes de la première couronne.

En Province, les prix de l'immobilier neuf grimpent de +5,8 % en 1 an

En Province, l’évolution des prix sur un an atteint +5,8 % et le prix moyen d’un appartement neuf frôle les 4 800 €/m².

En dehors du TOP 15, Annecy continue de trôner en première place du classement des villes les plus chères avec un prix moyen de 7 351 €/m², en hausse de +6,6 % sur un an.

Suivent les communes du quart sud-est de la France telles qu’Antibes (6 978 €/m²), Cagnes-sur-Mer (6 032 €/m²) et Aix-en-Provence (5 906 €/m²). Antibes et Aix-en-Provence affichent des progressions respectives de +7,4 % et +7,1 % sur un an.

Au registre des communes les plus abordables, sous la barre des 3 500 €/m², Dunkerque (3 480 €/m²), Laval (3 426 €/m²), Valence (3 401 €/m²) et Poitiers (3 372 €/m²) ferment la marche.