L’augmentation des loyers de ces dernières années, surtout dans les grandes villes telles que Paris, entraîne une difficulté de l’accès au logement pour les foyers les plus démunis. Cécile Duflot, ministre du logement, veut réformer le milieu et a proposé une loi sur l’encadrement des loyers et une garantie universelle. Le texte entame son parcours législatif à l’Assemblée Nationale mardi 10 septembre 2013 mais le débat s’annonce acharné.
Entre ceux qui défendent la ministre et son projet et les refractaires à l’Alur (« Accès au logement et à un urbanisme rénové ») les discussions ne font que commencer ; mais elles sont déjà compliquées.
Un frein à l’investissement immobilier ?
Professionnels du secteur immobilier et représentants des propriétaires bailleurs sont formels : la loi proposée par Cécile Duflot sur l’encadrement des loyers présente un grand risque de freiner les investissements dans le secteur immobilier. Un risque bien peu apprécié sur un marché qui est déjà stagnant et bloqué.
En 2012, la chute des transactions immobilières dans l’ancien a été de 12 % par rapport à l’année précédente, avec seulement 709 000 logements vendus. Et ce malgré une baisse du prix au mètre carré de 1,1% pour les appartements et de 2,1% pour les maisons.
L’ancien ministre UMP du logement, Benoist Apparu, estime que le gouvernement ne s’attaque pas à l’offre qui est « la cause » du problème du marché immobilier en France, mais à « la conséquence », c’est-à-dire les prix. Une mesure qui ne serait donc que palliative et n’apporterait aucune solution.
Mais ce n’est pas l’avis de la députée du Parti Socialiste de Paris, Annick Lepetit, qui estime qu’il y a « urgence à réguler » les loyers afin de permettre un meilleur accès au logement. Pour elle, c’est justement le manque d’encadrement qui a donné lieu à la flambée des prix des loyers en France et en particulier à Paris.
La Garantie Universelle des Loyers peut-elle fonctionner ?
L’idée est simple : à la place de la caution locative qui est souvent de trois mois de loyer (soit 4 500 euros pour un loyer de 1 500 euros), ce serait l’état qui prendrait le relais via une agence dédiée disposant d’un fonds. Ce même fonds permettrait de couvrir les loyers impayés et donc de protéger les bailleurs de locataires indélicats.
Mais si l’idée est louable et intéressante, de nombreuses critiques à son égard ont déjà été exprimées. Benoist Apparu considère que ce point de la réforme « ne fonctionne pas » si l’on en croit sa propre expérience avec la Garantie des Risques Locatifs (GLR). Mais, surtout, elle pourrait représenter un « risque potentiel pour les finances publiques » pour Denys Brunel, président de la Chambre des propriétaires.
En effet, si le fonds dédié devrait être entre 400 et 700 millions d’euros, d’après les estimations de la ministre du logement, l’assureur Galian spécialisé dans l’immobilier estime que les fonds nécessaires sont plutôt de l’ordre de 1,5 milliard d’euros voire 2 milliards d’euros.
Une loi qui divise le Parti Socialiste
Une fois encore, les dissidences ne sont pas visibles uniquement entre parti au pouvoir et opposition mais au sein même du Parti Socialiste comme le montre la position de Christophe Caresche, rapporteur du budget du logement pour la commission des Finances. S’il ne nie pas le caractère utile de cette réforme, il en critique vivement le fonctionnement.
Faire gérer la Garantie Universelle des Loyers par un organisme étatique a des conséquences : d’une part cela risque de « déresponsabiliser certains locataires » puisqu’ils seront certains que l’Etat sera derrière eux en cas de non-paiement, mais surtout cela a un coût. La GUL devrait être financée par une nouvelle taxe pour les propriétaires estimée à 1,5% du loyer. L’assureur Galian considère que pour être viable, cette taxe devrait être de 3,2% du loyer.
Un nouveau prélèvement qui viendrait s’ajouter aux nombreuses nouvelles taxes annoncées par le gouvernement et qui, pour M. Caresche, est un paradoxe « on crée un nouvelle taxe au moment où on parle de pause fiscale » souligne-t-il dans un article des Echos.
Que nous réserve le futur ?
Le texte va commencer son parcours à l’Assemblée Nationale ce mardi 10 septembre 2013 et il n’est pas prêt d’être adopté. Plusieurs amendements sont prévus et il est fort possible que la nouvelle loi de Cécile Duflot fasse plusieurs aller-retours entre l’Assemblée et le Sénat.
Mais en attendant, cette réforme ne devrait pas entrer en vigueur avant le 1er janvier 2016 donc le gouvernement a le temps de tout préparer. Le débat s’annonce d’ors-et-déjà animé.