En cette rentrée 2021, avec des taux de crédit toujours records et à nouveau quelques baisses en septembre, la production de crédits reste ultra dynamique. Dans un contexte de reprise économique, les banques ont la volonté de prêter même si, désormais la menace de sanctions liées au non-respect des recommandations du Haut conseil de stabilité financière dès 2022 pourrait faire craindre un éventuel durcissement des conditions d’emprunt l’année prochaine. L’autre point de vigilance, dans ce marché où tous les voyants sont au vert, pourrait être le manque d’offres de biens dans certaines zones actuellement très convoitées et les hausses des prix qui en découlent. Tour d’horizon complet du marché en cette rentrée 2021.
On ne cesse de le répéter, les taux sont historiquement bas… et ils continuent même de baisser dans certaines banques en septembre ! Les taux moyens sont actuellement de 0,95 % sur 15 ans, 1,10 % sur 20 ans et 1,35 % sur 25 ans, un niveau record ! Pour les meilleurs profils, il est même possible d’emprunter à moins de 1 % quelle que soit la durée. Mais même à ce niveau de taux, les banques veulent prêter ! Le mois de septembre, traditionnellement riche en transactions immobilières est pour elle la dernière ligne droite pour atteindre leurs objectifs de production pour certaines, et même les dépasser pour d’autres !
Autre bonne nouvelle : à ce jour, les délais de traitement dans les banques sont presque revenus à la normale ! Le personnel des banques a profité de l’accalmie du mois d’août pour gérer les dossiers de crédit en attente et traiter ainsi le stock de dossiers, permettant de revenir sur des délais rapides. Il est de nouveau possible, une fois le dossier de prêt complet déposé, d’obtenir un accord de principe sous quelques jours, un accord ferme sous 10 jours, avec des offres de prêt émises 2 à 3 semaines après !
C’est dans ce contexte que mois après mois, la production de crédits ne cesse de pulvériser les records ! Au global sur les sept premiers mois de l’année 2021, la production de crédits atteint un niveau record à 131,1 milliards d’euros hors renégociations, contre 101,3 milliards d’euros à la même période en 2020, soit une hausse de 30 % ! Et si l'on avait déjà connu des niveaux de production équivalent en 2017, à cette époque, près de 60 % de la production étaient des renégociations de crédit. Actuellement, c'est tout le contraire : la production de crédits est liée à près de 85 % à des transactions immobilières, dont le nombre atteint également des records : 1,15 million de ventes sur les 12 derniers mois. Mais le marché pourrait marquer le pas…
Comme annoncé en décembre 2020 et réaffirmé en juin 2021, le Haut Conseil de stabilité financière vient de rendre sa recommandation de ne pas dépasser 35 % de taux d’endettement et 25 ans de durée de prêt, sauf exception, en norme juridiquement contraignante dès le 1er janvier 2022. S’iI vient de publier un bilan jugeant positif de sa recommandation et indiquant qu’elle a permis « d’interrompre la dérive des conditions d’octroi » sans affecter la production de crédits, en cas de remontée des taux, ces contraintes pourraient être plus compliquées à respecter pour les banques avec à la clé, un risque d’exclusion de certains emprunteurs.
Le contexte de taux record cette a resolvabilisé les primo-accédants en permettant de compenser en partie les hausses de prix et limiter ainsi l’endettement des ménages souhaitant acheter. Mais si les taux venaient à remonter, dans un contexte de prix élevés, certains emprunteurs pourraient ne plus pouvoir emprunter une somme suffisante sans augmenter soit leur endettement, soit la durée de leur crédit. En cas de non-respect de la recommandation devenue contraignante, ils seront ainsi de fait exclus du crédit, ce qui pourrait venir casser la dynamique du marché
A ce jour, tous les voyants du marché sont au vert : la reprise de tout un pan de l’économie à l’arrêt depuis plusieurs mois, et la fin du chômage partiel dans beaucoup d’entreprises, sont des signes positifs pour les banques qui permettent également à certains emprunteurs, exclus du crédit ces derniers mois, de pouvoir à nouveau emprunter. En outre le dynamisme du marché immobilier marqué par une hausse des transactions et une baisse des délais de vente sécurise aussi les projets des secundo-accédants qui ont besoin de vendre pour racheter. Toutefois le manque d’offres de biens et la forte hausse des prix qui en découle dans certaines villes jusqu’ici encore abordables pourraient venir ternir ce tableau dans les prochains mois, et exclure du marché certains primo-accédants que même les taux toujours aussi bas ne suffiront plus à re solvabiliser .