La garantie loyer impayé est une assurance utilisée par les propriétaires bailleurs afin de rendre leur investissement locatif plus sûr. Il s’agit d’un dispositif qui permet de se protéger contre les risques qui pourraient se présenter pendant toute la durée de bail de location (exemple : loyers impayés, dégradations du logement, etc).
Garantie loyer impayé : les différents types d’indemnisation
La garantie loyer impayé prend en charge plusieurs types de risques, à savoir :
• les loyers impayés : la garantie se substitue au locataire en cas de défaillance dans le paiement des loyers. Elle indemnise le propriétaire en lui versant les sommes impayées. Parallèlement, l’assurance se charge du recouvrement contentieux ;
• les dégradations locatives : cette garantie consiste à couvrir le propriétaire bailleur pour les possibles dégradations causées par le locataire dans le logement et dont le coût serait plus élevé que le dépôt de garantie versé ;
• la protection juridique : cette protection permet d’assurer la défense du propriétaire lors des litiges entre lui et le locataire.
L’assurance loyer impayé est donc avantageuse pour les propriétaires bailleurs qui souhaitent sécuriser leur investissement locatif sur le court et sur le long terme.
Garantie loyer impayé : les conditions d’éligibilité
Tous les contrats d’assurance loyer impayé présentent leurs propres spécificités dans l’agrément des locataires. Par ailleurs, certaines règles sont communes à tous les contrats.
Souscription à l’assurance via une agence immobilière
L’agence immobilière connaissant bien le contrat d’assurance loyer impayé, se chargera de sélectionner un locataire dont le profil respecte bien les règles du contrat (exemple : situation professionnelle et financière, pièces justificatives, etc).
Souscription individuelle à l’assurance
Dans cette situation, deux cas peuvent se présenter :
• l’assurance fournit ses règles de solvabilité : dans cette situation, le propriétaire bailleur doit s’assurer personnellement que le profil du locataire correspond aux conditions fixées dans le contrat. Il doit réunir toutes les pièces justificatives nécessaires. En cas de sinistre, l’assurance demandera à pouvoir consulter le dossier et les documents. Si quelque chose n’est pas conforme, l’assureur pourra refuser de procéder à l’indemnisation du propriétaire ;
• l’assurance accorde la garantie après vérification du dossier : ici, le propriétaire est sûr qu’il sera indemnisé en cas de problème.
Garantie loyer impayé : les déclarations de sinistre
Voici comment fonctionnent les déclarations de sinistre en fonction du type de risque concerné.
En cas de loyers impayés
L’assurance oblige le propriétaire à relancer le locataire dans certains délais. Si les relances restent sans réponse, alors une déclaration de sinistre doit être réalisée dans un délais précis également. C’est seulement à ce moment là que l’assureur pourra décider de refuser d’indemniser le propriétaire si le dossier n’est pas conforme ou que les délais imposés n’ont pas été respectés.
En cas de dégradations locatives
La garantie contre les dégradations dans le logement commence seulement lorsque le locataire a quitté le bien et qu’un état des lieux de sortie a été réalisé. Cela peut aussi avoir lieu après la récupération du logement après une expulsion. Le propriétaire devra monter un dossier et aussi envoyer une mise en demeure au locataire pour tenter d’obtenir un paiement pour les dégradations dans le logement.
En cas d’action juridique menée contre le propriétaire
La garantie de protection juridique intervient lorsque le locataire se lance dans une action devant une juridiction civile contre le propriétaire bailleur.
Garantie loyer impayé : les indemnisations
Pour finir, voici comment fonctionnent les indemnisations en fonction du type de risque concerné.
Si le locataire ne paye plus le loyer
Si le locataire accumule 2 mois de loyers impayés, le propriétaire doit faire délivrer un commandement de payer. Ce commandement donne au locataire un délai de 2 mois pour payer sa dette. C’est donc au bout de 4 mois que la première indemnisation sera versée par l’assurance si le dossier et la déclaration de sinistre étaient bien conformes. Ensuite, les indemnisations seront soit mensuelles soit trimestrielles.
Si le locataire dégrade le logement
Lorsque le dossier sera accepté par l’assurance, elle calculera l’indemnisation de ce dernier en prenant soin de ne tenir compte que de ce qui ressort de la dégradation (le manque d’entretien est exclu).
Si le locataire lance une action juridique contre le propriétaire
Tous les frais juridiques sont couverts par l’assurance mais pas les possibles condamnations du propriétaire.