Vous êtes propriétaire, et vous souhaitez souscrire une garantie loyer impayé afin de vous assurer contre les mauvais payeurs ? Il existe de nombreuses solutions permettant de vous prémunir. Mais ces assurances sont-elles réellement intéressantes ?
Que valent les assurances loyers impayés
Pour tout propriétaire désirant se prémunir contre les non-paiements de leur propriété mis en location, il est recommandé de souscrire une garantie loyer impayé, qui, en cas de mauvais payeurs, vous dédommage, et couvre les montants non perçus.
L’assurance GLI (garantie loyer impayé) est une assurance loyer impayé mais pas seulement. Elle intervient au moment où le propriétaire est confronté à un locataire qui refuse, ou qui est dans l’incapacité de payer son loyer.
Cette situation, évidemment, engendre pour le propriétaire la perte du revenu générée par le loyer, mais également bien d’autres conséquences néfastes pour le bailleur. L’assurance loyer impayé tente d’éviter au propriétaire d’avoir à enclencher une procédure loyer impayé, voire une procédure d’expulsion du locataire. Car dans ces deux cas de figure, les frais d’huissier ou encore d’avocat sont à la charge du propriétaire. De plus, les délais peuvent parfois prendre des années, d’où tout l’intérêt de souscrire une garantie loyer impayé.
Néanmoins, nous sommes en droit de se demander si ces garanties de loyer impayé sont vraiment la solution à votre problème de gérance d’appartement ou de maison mise en location.
Voyons ensemble, ce que vaut cette assurance loyer impayé, proposée par la plupart des agences immobilières chargées de gérer votre bien.
Dans quels cas souscrire une assurance loyer impayé ?
La plupart du temps, lorsqu’un propriétaire souhaite louer son appartement ou son bien immobilier, les agents en charge de gérer son dossier lui proposent de souscrire une assurance contre les impayés, autrement appelée garantie des loyers impayés (GLI). Cette garantie loyer impayé est notamment utile lorsque les loyers perçus représentent une part importante des ressources principales du propriétaire, ou si le loyer perçu par le propriétaire est engagé dans le remboursement d’un prêt.
Évidemment, même si vous ne vous trouvez pas dans l’une de ces deux situations (si, par exemple, vous disposez de revenus sûrs, ou d’un autre patrimoine locatif suffisamment important pour mutualiser le risque d’impayés entre ses différentes locations, ou que vous percevez des revenus stables, d’un salaire entre autres, pouvant couvrir ce type de cas de figure), il est, certes moins indispensable de souscrire une garantie loyer impayé, mais tout de même conseillé.
Bien souvent, la caution suffit à elle seule à garantir le paiement des loyers, du moment où celle-ci est solvable. Mais gardez en tête que l’acte de cautionnement est très facilement à contester en justice, du fait qu’il est purement formaliste, et destiné à protéger celui qui se porte caution.
Des garanties qui diffèrent selon la compagnie d’assurance
Certes, les conditions générales de base des garanties loyer impayé sont les mêmes : couverture des taxes, des loyers impayés, des charges, des frais de procédure loyer impayé (recouvrement, honoraires d’avocat ou d’huissier, expulsion, etc.). Cependant, ces garanties ne sont pas forcément assurées pour une durée de temps illimitée. En effet, avant de souscrire une assurance loyer impayé, pensez à vérifier la durée d’indemnisation maximale (24 mois de loyers impayés, par exemple).
Un plafond d’indemnisation est également en place. En effet, au-delà d’un certain seuil, certaines assurances ne couvrent plus les loyers impayés.
De façon générale, une garantie loyer impayé est censée prendre en charge les frais de procédure amiable ou judiciaire engagés contre le locataire ou bien sa caution, pour recouvrer les loyers. Et ce, jusqu’à l’expulsion du locataire, qui aura été déclaré occupant sans droit ni titre.
En fonction des contrats d’assurance loyer impayé, certaines garanties spécifiques peuvent être incluses, par exemple, la prise en charge des frais de déménagement du locataire, dans la limite de deux mois de loyer n’ayant pas été payés, ou encore dans le cas où le déménagement est effectif dans les quatre mois qui suivent le premier versement non perçu par le propriétaire.
Un délai d’attente avant de recevoir les indemnités
La garantie loyer impayé n’est activée qu’à partir du troisième ou quatrième mois consécutif de loyer non versé. Un effet rétroactif est cependant possible, et prend en compte les dommages causés, dès le premier jour du sinistre.
En tant que propriétaire, vous devrez attendre au moins un trimestre avant de recevoir le premier versement de la part de votre assureur. Ce paramètre est à prendre considération, surtout si vous avez un remboursement de prêt en cours.
Une fois la procédure loyer impayé enclenchée, vous percevrez l’indemnisation tous les trois mois, ou de façon mensuelle, selon les assurances.
Attention toutefois, si vous avez souscrit un contrat, non pas à l’arrivée du locataire dans les lieux, mais en cours de bail, vous pouvez être soumis à un délai de carence, imposé par certains contrats d’assurance. Ce délai de carence peut-être de deux ou trois mois, et compris entre la date de souscription du contrat et celle de début de couverture des garanties. En cas de défaut de loyer durant cette période, votre assurance ne couvrira pas les dommages.