Il n’est pas toujours aisé de connaître le marché locatif d’une ville, surtout quand on n’en est pas originaire. Un nouvel outil devrait nous aider à y voir plus clair.
Paris, Nice, Marseille
La FNAIM a mis en place un nouvel outil d’observation des marchés locatifs : OSLO, Observatoire Statistique de la Location. Cet observatoire, qui se fonde sur l’exploitation de quelque 250 000 locations annuelles, réalisées par plus de 4 000 agences, vient de livrer ses premiers résultats.
On apprend ainsi qu’entre le 1er avril 2016 et le 31 mars 2017, les loyers médians de relocation dans les grandes villes s’étagent de 19,9 € le mètre carré pour l’agglomération parisienne à 7 € le mètre carré pour celle de Saint-Étienne. A Rennes, il faut débourser 11,6 € par mètre carré, à Lille 12, à Montpellier 13,4. En termes de coût du loyer, le trio de tête est composé de Paris, suivi de Nice et Marseille.
L’étude nous apprend aussi que les loyers des studios sont supérieurs à ceux des 2 pièces de 41 % dans l’agglomération de Rennes et de 39 % dans celle de Strasbourg. Les loyers des deux pièces sont supérieurs à ceux des 3 pièces de 24,2 % dans l’agglomération de Marseille-Aix et de 11,3 % dans celle de Nice. Enfin, les loyers des 3 à 4 pièces et plus sont plus proches entre eux, quelles que soient les agglomérations.
Quel délai de vacance entre deux locataires ?
Cette hiérarchie s’explique par la mobilité des locataires, d’autant plus forte que les logements sont plus petits. Les locataires stables bénéficient en effet d’une « prime à la durée d’occupation », alors que les loyers des nouveaux locataires sont fixés en fonction de l’état du marché. En outre, le risque de vacance, lui aussi, fonction de la mobilité des locataires, se répercute sur le niveau du loyer. C’est notamment le cas des logements loués à des étudiants, qui restent souvent inoccupés pendant les vacances d’été.
Autre enseignement, les délais médians de location vont de 14 jours à Lille à plus de 3 mois à Saint-Etienne. Le délai de location est un indicateur de la tension d’un marché. Un délai très long indique une surabondance de l’offre locative, face à une demande atone, et s’accompagne d’un taux de vacance élevé. A l’inverse, un délai bref traduit une forte pression de la demande.
« Pour les locataires et les investisseurs privés, il s'agit là d'informations précieuses, car elles font apparaître les prix locaux de marché, les villes les plus et les moins chères, celles où le marché est tendu, celles où le rendement locatif est le meilleur » explique Jean-François Buet, président de la Fnaim.