Immobilier et code de l’environnement : Quels sont les bons réflexes à adopter pour sécuriser au mieux son projet et s’assurer de son aboutissement ?

Risque environnemental en matière immobilière : le b.a.-ba

En novembre 2019, Anne-Sophie Cordier (juriste) et Thibaut Geib (avocat), membres du département Environnement de Fidal, ont animé le webinaire « Le risque environnemental en matière immobilière : sécurisez vos opérations ».

La problématique est la suivante : avec la raréfaction des terrains mis en vente, l’offre se porte trop souvent sur des parcelles polluées ou vient grignoter des zones protégées par le code de l’environnement. Aujourd’hui, le vendeur comme l’acquéreur doivent vraiment se soucier en amont du problème environnemental afin de minimiser les risques. La sécurisation d’un projet immobilier doit devenir un réflexe anticipé.

Démarches majeures à effectuer avant l’acquisition du foncier

Il faut dans un premier temps se renseigner sur l’historique du site convoité, ce qui donnera une idée du risque de pollution encouru.

Ensuite, il faut vérifier qu’il n’y ait pas eu, sur le site, d’installation classée pour la protection de l’environnement (ICPE). Une telle réglementation impose des obligations uniquement au dernier exploitant en titre, notamment celle de remise en état.

En pratique, pour connaître le niveau de pollution d’un site, il faut se connecter à certains sites en ligne (comme Géorisques). Sans attestation d’un bureau d’études certifié, il ne sera pas possible de présenter un permis de construire sur un sol classé en secteur d’information sur les sols.

Le terrain ne doit pas être non plus taxé de servitude ou de restriction d’usage qui pourraient mettre à mal le projet de l’acquéreur.

Il faut d’autre part veiller à l’existence ou non d’une nappe d’eau souterraine, ce qui peut engendrer un risque de pollution supplémentaire.

Enfin, une autorisation IOTA (installations, ouvrages, travaux et activités) doit aussi être demandée en vue d’obtenir l’imperméabilisation des sols nécessaire à partir d’une certaine surface.

Le futur acquéreur doit en conséquence respecter les procédures en matière environnementale et s’inquiéter des autorisations d’urbanisme.

En cas de risque de pollution

Si les démarches préliminaires conduisent à un risque de pollution, il convient de faire appel à un bureau d’études. Ce dernier va se voir confier une mission d’investigations pouvant mener à une levée de doute par une simple visite du site, ou à une qualification et quantification de la pollution. Ces constats permettront de rédiger des clauses environnementales adaptées aux risques dans le contrat de cession, et de pouvoir négocier en pleine connaissance de cause.

D’un point de vue contractuel, pour être en conformité avec le droit de l’environnement dans une transaction immobilière, il ne faut pas omettre de communiquer par écrit les bonnes informations au cocontractant, notamment les diagnostics techniques à annexer au contrat, qui diffèrent selon qu’il s’agit d’un bail ou d’une vente. Il convient également de respecter les dispositions légales et réglementaires imposant en cas de vente la fourniture d’informations environnementales.

Répartition du passif environnemental

Lorsqu’un passif environnemental est attaché à un site industriel en activité, les parties au contrat peuvent tenter de le répartir entre elles.

L’activité en question aura été au préalable surveillée par le préfet, dans le cadre de l’ICPE. Cette surveillance administrative aura été effective de l’implantation à la fermeture de l’activité industrielle.

Le dernier exploitant en titre est tenu, à la fin de son activité, de remettre en état son site avant de le revendre. La remise en état du site se fait normalement en vue d’une nouvelle activité industrielle. En définitive, il ne s’agit pas d’une dépollution totale du site. Pour un projet immobilier, l’acquéreur ne pourra donc pas exiger du dernier exploitant une remise en état permettant un usage d’habitation.

En pratique, une première réhabilitation est faite, aboutissant à un usage industriel. Suite à cela, l’acquéreur pourra procéder à un changement d’usage. Il arrive toutefois que l’industriel propose de réhabiliter le site conformément à l’usage que souhaite en faire l’acquéreur, promoteur immobilier. Le partage des coûts pourra se faire de telle sorte que l’acquéreur assume le surcoût.

Pour finir, il peut être fait usage de la procédure du tiers demandeur. Aujourd’hui, le code de l’environnement permet en effet à un tiers de se substituer, administrativement, au dernier exploitant dans les droits et obligations afin de réhabiliter lui-même le site. Les clauses du contrat doivent être parfaitement énoncées et rédigées.