Poussé par les changements induits par les nouveaux outils numériques, le marché de l’immobilier est contraint de s’adapter à toute vitesse. Comment ces changements impactent-ils l’activité des professionnels de l’immobilier ? Et quelles réglementations récentes viennent aider le monde de l’agence immobilière à s’accommoder de ces transformations ?
Agence immobilière : les réglementations
Le cadre qui réglemente l’activité de l’agence immobilière a été institué en 1970 par la loi Hoguet. Des modifications importantes ont été apportées par la loi Alur de 2014. Voici ce que sont ces réglementations à connaître pour toute personne qui souhaite se lancer dans le marché immobilier, et spécifiquement pour ouvrir une agence.
La réglementation de base
Depuis le 2 janvier 1970, la loi Hoguet réglemente l’accès aux professions immobilières. La législation encadre strictement la création et la gestion d’une agence immobilière, notamment en précisant les obligations administratives auxquelles doit se soumettre tout candidat à l’ouverture d’une telle structure. Ces obligations sont les suivantes :
- S’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés ;
- Obtenir une carte professionnelle immobilière, portant mention des opérations autorisées ;
- Justifier d’une formation diplômante (BTS, DUT ou Bac +3 minimum avec cursus immobilier, juridique, économique ou commercial) ou d’une expérience professionnelle sous la tutelle d’un titulaire de la carte (3 ans avec Bac, 10 ans sans Bac) ;
- Souscrire une garantie financière en cas de maniement de fonds (au moins 30 000 € durant les 2 premières années d’activité, au moins 110 000 € par la suite) ;
- Souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle, ou RCP immobilière (minimum 76 224,51 € par an) ;
- Justifier, pour toute transaction, d’un mandat autorisant l’agent à négocier pour le compte d’un client.
Les changements apportés par la loi Alur
La loi Alur n’a pas fondamentalement modifié les obligations nécessaires à l’ouverture d’une agence immobilière comme à l’exercice de tout métier dans ce domaine. Par contre, des changements notables touchent aux questions de formation des agents et de transparence de l’activité. Voyons ce qu’il en est dans le détail.
Les obligations administratives :
- Ouvrir une agence immobilière nécessite toujours de justifier d’un diplôme ou d’une expérience professionnelle, et de souscrire une garantie financière ainsi qu’une RCP immobilière (auprès d’un organisme tel que Galian, spécialiste des garanties des agents immobiliers). La loi prévoit toutefois d’étendre l’obligation de la RCP immobilière aux collaborateurs.
- La carte professionnelle connaît quelques changements : le nombre de mentions autorisées a augmenté (« syndic de copropriété » et « prestations touristiques » y ont été ajoutées, entre autres), la carte s’obtient désormais auprès de la Chambre de Commerce et d’Industrie de sa collectivité locale (et non plus auprès de la préfecture), et sa durée de validité est passée de 10 à 3 ans.
Obligations liées à l’exercice du métier en lui-même :
- Le renouvellement de la carte professionnelle au bout de 3 ans est corrélé au suivi, par l’agent immobilier, d’une formation continue d’une durée minimale de 14 heures annuelles.
- Les mandats exclusifs peuvent être résiliés après écoulement d’un délai de 3 mois.
- Les frais d’agence relatifs à la location restent libres, mais sont désormais à la charge du bailleur. Une exception : les prestations faites au bénéfice des locataires (constitution du dossier, visite, bail, état des lieux) peuvent être payées pour moitié par ceux-ci, avec un montant plafonné.
- L’agence immobilière est sujette à des obligations de transparence, afin de communiquer un maximum d’informations sur les biens disponibles (existence d’une copropriété pour un appartement, montant moyen des charges) ainsi que sur les honoraires de l’agence (indiqués TTC, ainsi qu’en pourcentage du prix de vente et de façon visible sur la vitrine).
On le voit : les apports de la loi Alur, sans être radicaux, ont subtilement modifié l’équilibre entre le professionnel de l’immobilier et le client. Mais en contraignant les agents à suivre une formation continue, le législateur acte également une évolution récente : les nécessités induites par la transformation digitale immobilière et le besoin de prendre connaissance des outils qui changent la façon de travailler en agence.
La santé économique des agences
Comment la santé économique des agences est-elle impactée par ces changements ? Difficile d’estimer le nombre d’agences immobilières en France, dans la mesure où il n’existe pas de statistiques officielles. Les chiffres se basent généralement sur le nombre de cartes « T » (transactions immobilières) délivrées, ce qui ne peut donner qu’une indication, et non des certitudes.
Néanmoins, on estime que le nombre d’agences tourne autour de 28 000 dans l’Hexagone, et que ce nombre, après être passé de 15 000 à 33 000 en moins de quinze ans, a subitement été amputé du fait des conséquences de la crise économique et financière de 2008 – qui ont pesé particulièrement sur le marché immobilier (chiffres sur cette page).
À ceci, il faut ajouter deux grandes tendances depuis une trentaine d’années : l’augmentation de la densité des agences immobilières, surtout dans les villes grandes et moyennes. Et l’essor des réseaux franchisés depuis les années 80, aux dépens du statut d’agence immobilière indépendante qui peine à séduire du fait des difficultés qu’ont les acteurs solitaires à se lancer dans un marché très concurrentiel.
La conjoncture, toutefois, n’est pas souriante. Les experts évoquent le chiffre de 3 000 agences qui fermeraient chaque année (source Journal de l’agence). Des fermetures qui n’ont pourtant rien à voir avec l’état du marché, au beau fixe depuis 2015 : elles découlent essentiellement des changements profonds que subit l’activité de l’agence immobilière, l’avalanche de nouveaux entrants numériques et le manque de réactivité de la profession pour ce qui est d’apporter une vraie plus-value au client (par rapport au web), tout en intégrant les bienfaits des outils numériques.
C’est sur ce constat que s’appuie également l’évolution des habitudes appelée de ses vœux par la loi Alur : pousser les professionnels de l’immobilier à mieux connaître les innovations pour faire évoluer leur métier au gré des transformations.