Loi Pinel à Bordeaux : Changements & Loyers 2021

Vous souhaitiez investir en loi Pinel dans un programme immobilier neuf à Bordeaux cette année ?

Bonne nouvelle : la loi de finances pour 2021 confirme la prolongation de la loi Pinel.

Autre bonne nouvelle, le texte nous apprend que le dispositif Pinel permettra de réduire sa fiscalité pour un investissement locatif dans un programme neuf jusqu’en 2024.

Moins bonne nouvelle, les biens immobiliers éligibles et le taux de réduction d’impôt font l’objet de quelques révisions.

Petite mise au point sur les nouveautés de la loi Pinel 2021 et sur les nouveaux loyers (qui viennent d’être annoncés) à destination des investisseurs bordelais.

La loi Pinel 2021 à Bordeaux et les villes de Gironde

Notons que si quelques changements vont s’opérer, le Pinel à Bordeaux reste le même jusqu’à 2023. À savoir, une réduction d’impôt notable pour les acheteurs d’appartements neufs à Bordeaux ou en zone tendue girondine (zone B1 Pinel), dans le but de le louer à une personne disposant de ressources modérées.

En Gironde, la zone Pinel B1 concerne principalement la côte et les communes les plus proches de la ville de Bordeaux, mais pas seulement la première couronne :

• Blanquefort,

• Martignas-sur-Jalle,

• Saint-Médard-en-Jalles,

• Saint-Loubès,

• Saint-Vincent-de-Paul,

• Pessac,

• Bègles,

• Floirac,

• Villenave d’Ornon,

• Talence,

• Cenon,

• Mérignac,

• Lormont,

• …

70 communes sont en zone tendue Pinel B1 dans le département 33.

Loi Pinel à Toulouse : exit les maisons neuves !

À partir du 01/01/2021, le dispositif est réservé aux appartements des programmes immobiliers neufs collectifs ; la maison neuve n’est plus éligible.

L’investissement en loi Pinel dans un programme immobilier neuf à Bordeaux n’est possible que sur une résidence collective. L’article 199 novovicies du code des impôts qui dicte les conditions d’accès au Pinel remplace le mot « logement » par « bâtiment d’habitation collectif ».

L’article R.111-18 du code de la construction et de l’habitation définit le bâtiment d’habitation collectif comme suit :

• Le nombre d’appartements doit être supérieur à 2.

• Il doit y avoir superposition des logements, même partielle, directe ou indirecte.

La date prise en compte étant celle du dépôt de permis de construire. Les programmes neuf de maisons ayant déposé un permis de construire en 2020 sont encore éligibles au dispositif Pinel à Bordeaux.

Loi Pinel à Bordeaux : Logements verts et quartiers prioritaires épargnés par la chute des taux

Les amendements proposés par le gouvernement au texte de loi Finance 2021 prévoient une liste d’exceptions à ces réductions d’abattements fiscaux, avec l’objectif affiché de soutenir les programmes immobiliers neufs les plus respectueux de l’environnement.

amendement n° II-3646 présenté par le gouvernement en novembre 2020

Les dispositions... ne s’appliquent pas aux logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, ou qui respectent un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation, dont les critères sont définis par décret.

assemblee-nationale.fr

Les appartements affichant les meilleures performances en matière de consommation énergétique et d’isolation conserveront donc potentiellement les taux Pinel applicables en 2021 même après 2022. Les conditions seront précisées par décret.

À Bordeaux, des programmes neufs BEPOS (bâtiments à Energie Positive) sont déjà proposés à l’achat depuis 2016 ; comme “Les Voiles du Lac” construits par Bouygues Immobilier Aquitaine.

Les programmes collectifs situés dans les zones prioritaires de Bordeaux et des villes situées en zone B1 Pinel ne seront pas non plus concernés.

Répartis sur 12 villes de la métropole bordelaise, les politiques publiques de Bordeaux recensent 21 quartiers prioritaires  :

• Le Lac, Palmer

• Saraillère - 8 Mai 45 - Dravemont,

• Paty Monmousseau,

• Saint-Michel,

• Thouars,

• Yser - Pont De Madame,

• Benauge - Henri Sellier - Léo Lagrange,

• Alpilles-Vincennes-Bois Fleuri,

• Bacalan,

• Barthez,

• eaudésert,

• Carle Vernet -Terres Neuves,

• Carriet,

• Châtaigneraie - Arago,

• Génicart Est,

• Grand Caillou,

• Grand-Parc,

• Jean-Jaurès,

• Quartier Champ De Course,

• Quartier De L'Avenir,

• Saige

Rien ne bouge en Pinel à Bordeaux jusqu’en 2023 !

Non seulement le dispositif Pinel à Bordeaux n’est pas mort mais il nous offre le luxe de quelques années supplémentaires.

En revanche, les taux de défiscalisation maximum ne sont encore applicables que jusqu’au 31 décembre 2022.

Traduction : plus tôt vous investissez dans un logement neuf à Bordeaux ou dans les villes de zone B1, plus votre économie d’impôt sera importante.

Notez bien que c’est la date de dépôt de permis de construire qui est prise en compte. La baisse des taux de défiscalisation Pinel concernera les investissements immobiliers neufs à partir du premier trimestre 2023.

Exemple :

Au premier trimestre 2021, Jules et Jim investissent dans un programme neuf dont la livraison est prévue au 3ème trimestre 2022 dans un 3 pièces de 60m² au cœur de Saint-Médard-en-Jalles pour un prix de 200 000 €.

Si le couple propose l’appartement à la location pendant 6 ans, il pourra économiser 24 000 € d’impôts. S’il choisit de le louer 9 ans, il économisera 36 000€ et s’il le loue 12 ans, il pourra réduire ses impôts de 42 000 €. Traduction l’État lui reversera (sous forme d’abattement fiscal) environ 21 % du prix d’achat de l’appartement.

La loi de finance pour 2021 nous expose qu’à partir de 2023, la réduction sera abaissée à 10,5 %, 15 % ou 17,5 % pour les mêmes durées de location. Elle chutera encore en 2024.

Tableau des réductions Pinel à venir à Bordeaux et zone B1 de Gironde

Comment calculer un loyer Pinel 2021 à Bordeaux

Les nouveaux plafonds des loyers imposés aux logements investis en Pinel viennent d’être communiqués sur le site du ministère de la Cohésion des territoires.

Le plafond pour fixer le loyer Pinel de vos locataires en 2021 a été établi à 10,51 €/m² pour Bordeaux et toute les zones B1 Pinel.

Formule de calcul du loyer des appartements Pinel à Bordeaux et en zone B1 : 10,51 x (0,7 + 19/surface utile) x surface utile.

Attention, pour les 1 pièce comme pour les 5 pièces ou +, la surface pondérée doit être prise en compte pour le calcul du loyer, c'est-à-dire la surface habitable + la moitié des surfaces annexes : loggia, terrasse, balcon..., jusqu’à 8 m².

En tant que propriétaire d’un logement loué en Pinel, vous pouvez revaloriser le loyer versé par votre locataire en cours de bail.

Comment ? Le bail doit contenir une clause permettant la révision annuelle des loyers. Vous pouvez alors augmenter le prix du loyer à la date prévue par le bail. Dans le cas contraire, il peut être modifié à l’anniversaire de sa signature.

Pourquoi investir en Pinel à Bordeaux en 2021 et 2022 ?

Vous l’avez compris, pour obtenir le meilleur taux de défiscalisation en loi Pinel à Bordeaux, il serait judicieux d’investir dans un programme neuf, du studio au 5 pièces ou +, avant l’abaissement des taux au 1er janvier 2023.

L’achat d’un logement dans le parc immobilier neuf de Bordeaux à des fins d’investissement locatif en loi Pinel présente 5 avantages majeurs :

1. Vous réduisez significativement vos impôts

   Le taux de l'abattement fiscal en loi Pinel dépend de la durée de location de votre appartement neuf à Bordeaux :

   • 12 % du prix du logement pour une durée de location de 6 ans

   • 18 % du prix du logement pour une location de 9 ans

   • 21 % du prix du logement pour une location de 12 ans

2. Vous pouvez acheter sans apport

   L'investissement immobilier en Pinel dans la préfecture de Nouvelle-Aquitaine permet d’emprunter. Pour rappel ce n’est pas possible pour un placement sur les marchés financiers. Cette opportunité vous permet d’investir sans nécessairement disposer d’économies.

3. Vous vous constituez un patrimoine immobilier dans une ville “tendue”

   Un placement financier dans l’immobilier neuf à Bordeaux présente un taux de rendement intéressant à long terme. Il vous permet de vous construire un patrimoine sain qui sera facile à transmettre.

4. Vous pouvez louer à votre famille

   Contrairement à la loi Duflot, la loi Pinel permet la location de votre appartement neuf à Bordeaux à une personne de votre famille. Du studio au 5 pièces ou +, tant que la personne qui loue votre appartement en loi Pinel à Bordeaux n’est pas incluse dans votre foyer fiscal, vous pouvez la loger.

5. Vous préparez votre retraite

   À la fin de la période imposée de location du logement neuf à Bordeaux, vous disposez de votre appartement ou maison comme bon vous semble. Vous pouvez alors continuer à le proposer en location pour toucher des revenus complémentaires, le revendre pour faire une plus-value ou encore y établir votre projet de vie.

L’investissement en loi Pinel soulève un bon nombre de questions et le marché immobilier neuf à Bordeaux possède ses propres règles.

En Gironde, le courtier IMMO9 Bordeaux s’est spécialisé dans l’achat immobilier neuf. La consultation d’un courtier en immobilier est souvent une idée judicieuse pour s’assurer d’un placement rentable.

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