Les bailleurs privés, qu’ils aient un véritable patrimoine de plusieurs propriétés ou un simple studio à mettre en location, sont confrontés à une multitude de choix en matière de baux résidentiels. Comment choisir entre les divers baux ? Bail Non Meublé, Bail Meublé, Bail Étudiant, Bail de Colocation et Bail Mobilité… quel est le meilleur ? On vous explique.
Location : quels sont les types de bail utilisés en France ?
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Publié le 13 novembre 2023 à 10h00
700 EUROSLe loyer moyen en France dépasse les 700 euros par mois.
Mais avant de choisir son type de bail, il faut avoir en tête que la gestion locative peut s'avérer être un défi de taille pour les propriétaires-bailleurs. Heureusement, l'évolution numérique a donné naissance à des outils en ligne innovants comme BailFacile. Cette application en ligne propose une plateforme intuitive où les bailleurs peuvent gérer facilement les contrats de location, les quittances de loyer, les diagnostics immobiliers et bien d'autres aspects cruciaux de la gestion locative, tout en restant en conformité avec les régulations en vigueur. Ainsi, que vous optiez pour un bail meublé, non meublé, étudiant, de colocation ou de mobilité, il existe des solutions qui peuvent considérablement simplifier votre expérience de gestion locative et vous permettre de vous concentrer sur l'optimisation de votre investissement immobilier.
Le bail non meublé : une vision à long terme
Le bail non meublé est sans aucun doute le bail le plus utilisé en France, puisqu’il se destine à des ménages qui n’ont pas prévu de déménagement à court terme. De fait, opter pour un bail non meublé offre une stabilité relative grâce à la durée minimale de contrat de trois ans, permettant ainsi une continuité dans les relations bailleur-locataire. Sur le plan fiscal, les revenus générés sont classés comme "revenus fonciers", ce qui peut offrir des avantages fiscaux en fonction de la situation financière globale du bailleur. L'un des avantages clés est la réduction des coûts initiaux, car le bailleur n'est pas tenu de meubler le logement. De plus, les locataires cherchant des baux non meublés sont souvent à la recherche d'une résidence à long terme, ce qui peut réduire le taux de rotation des locataires et garantir un revenu locatif stable sur une période prolongée.
Toutefois, l'engagement à long terme peut également signifier une moindre flexibilité en cas de changement de circonstances. Et le bien étant loué vide, il nécessite des investissements ce qui, pour les locataires potentiels, peut se révéler compliqué. Une telle situation risque de prolonger la durée de vacance entre les locations, ce qui revient à une perte d’argent pour le propriétaire. Les bailleurs peuvent également rencontrer des défis en termes de gestion des relations avec les locataires sur une longue période, notamment en cas de retards de paiement ou de maintenance nécessaire.
Le bail meublé : la flexibilité… pour locataires et propriétaires
Les baux meublés, avec leur durée minimale légale d'un an, offrent une plus grande flexibilité tant pour le bailleur que pour le locataire. Ils permettent également une valorisation locative (le montant du loyer) supérieure, en moyenne 20 à 30% de plus que les baux non meublés. Sur le plan fiscal, les bailleurs peuvent bénéficier du régime micro-BIC si leurs gains ne dépassent pas 70.000 euros, ce qui peut s'avérer avantageux. Le fait de fournir des meubles peut également accélérer le processus de location, car les locataires n'ont pas besoin de mobilier supplémentaire.
Cependant, cette flexibilité peut se traduire par un turnover plus élevé de locataires, exigeant une gestion plus active de la part du bailleur. De plus, la nécessité de fournir et de maintenir le mobilier peut engendrer des coûts et des efforts supplémentaires, bien que le mobilier soit couvert par la caution locative. Et attention aux réglementations : les exigences pour les baux meublés peuvent être plus strictes que pour un bail non meublé, ce qui risque de nécessiter d’autres investissements de la part du propriétaire bailleur.
Le bail étudiant : une location à l’année… universitaire !
Très utilisés dans les villes étudiantes, les baux étudiants alignent la durée du bail sur l'année universitaire, facilitant ainsi la correspondance avec les besoins des locataires étudiants. Généralement, ils commencent à la fin de l’été et se termine au début de l’été suivant. Ils permettent également aux bailleurs de capitaliser sur la demande constante de logements étudiants, surtout dans les villes universitaires. Et les propriétaires peuvent également profiter de la période de vacance prévue durant les congés scolaires d’été pour utiliser leur bien ou le mettre en location temporaire sur une plateforme de location entre particuliers.
Néanmoins, la saisonnalité de la demande et le turnover élevé des locataires peuvent exiger une gestion plus rigoureuse et des efforts renouvelés chaque année au niveau des équipements fournis. De plus, les propriétés destinées aux étudiants peuvent nécessiter une maintenance plus régulière, les locataires ayant conscience qu’ils ne resteront peut-être pas plusieurs années dans le même logement.
Qu’en est-il de la colocation ?
La colocation permet de maximiser la rentabilité du bien en le louant à plusieurs locataires simultanément. Ce sont donc plusieurs loyers qui rentrent chaque mois, en fonction de la taille du logement. La colocation peut également créer une dynamique communautaire attrayante pour les locataires, et la division des coûts entre les locataires peut rendre le logement plus abordable pour chacun, augmentant ainsi la demande.
Cependant, la colocation peut engendrer des complications en matière de gestion, notamment en ce qui concerne la répartition des charges et la résolution des conflits entre colocataires. Les problèmes de paiement d'un locataire peuvent également affecter la stabilité financière de l'accord de colocation. De fait, il est essentiel que tous les locataires et le bailleur signent l'accord de colocation, détaillant les modalités du bail, la division du loyer et autres responsabilités partagées.
Une location pour quelques mois seulement : le bail mobilité
Le bail mobilité, avec sa durée de un à dix mois, offre une réponse aux besoins des individus en transition, tout en permettant aux bailleurs d'optimiser l'occupation de leur bien dans des zones à forte demande locative temporaire. Il est prisé par les travailleurs en déplacement, les personnes en formation ou tout simplement en cas de période transitoire de la vie. Il permet également aux bailleurs d'expérimenter la location de leur bien sans un engagement à long terme.
Mais attention : la nature éphémère de ces baux peut entraîner une vacance locative plus fréquente et nécessiter une gestion plus active pour maintenir le taux d'occupation. Le risque d’avoir des mois sans locataire est le plus important de tous les autres types de location.
Comment choisir son bail… en fonction des impôts ?
Le paysage fiscal français offre divers avantages qui peuvent influencer le choix du type de bail. Il est crucial pour les bailleurs de se tenir informés des dernières évolutions légales et fiscales afin de maximiser les avantages de leur investissement locatif. Car, malheureusement, la réglementation change d’une année sur l’autre… et parfois même en cours d’année.
En évaluant judicieusement les avantages et inconvénients associés à chaque type de bail, les bailleurs privés peuvent se retrouver facilement dans le paysage locatif diversifié de la France. L'accompagnement par des experts immobiliers et une compréhension approfondie des implications fiscales et légales peuvent grandement contribuer à la réussite de leur stratégie locative à long terme.