Le parc immobilier représente une part considérable de l'énergie totale consommée en France. C'est parce qu'il est aujourd'hui constitué de nombreux biens énergivores, aussi appelés passoires thermiques. Si vous en avez un que vous souhaitez revendre et que vous vous demandez certainement si vous devez le soumettre en amont à un audit énergétique réglementaire, voici quelques éléments de réponse à votre interrogation.
Les types de biens immobiliers considérés comme énergivores
Un bien immobilier est qualifié d'énergivore si sa consommation annuelle d'énergie primaire est comprise entre 331 et 450 kWh/m² de surface habitable. Sont compris dans cette consommation la climatisation, le chauffage, les appareils électroménagers, l'éclairage et la production d'eau chaude sanitaire. En clair, un bien énergivore dispose d'une mauvaise classe énergétique : il est classé dans la catégorie G ou F du diagnostic de performance énergétique (DPE) qui va de A (très performant) à G (très peu performant). C'est souvent une habitation ancienne, mal isolée, équipée d'un système de chauffage inadapté ou vétuste, ou exposée à des conditions météorologiques défavorables.
Il a été constaté que les biens immobiliers énergivores représentent environ 15 % du parc français, soit plus de 4 millions de logements. Ils sont peu respectueux de la planète et leur occupation entraîne une surconsommation d'énergie ainsi que le recours à des appareils d'appoint. Le confort thermique qu'ils garantissent chaque année laisse à désirer et leur valeur sur le marché est minimisée.
Le rôle de l'audit lors de la vente d'un bien immobilier énergivore
Lorsque l'on parle d'audit énergétique réglementaire, on fait référence à un diagnostic approfondi visant à évaluer la performance énergétique d'une habitation. Les données issues de cette analyse permettent au diagnostiqueur de choisir les solutions adéquates permettant de sortir le bâtiment de son statut de passoire thermique, et de les classifier par ordre de priorité. Cela dit, un audit énergétique réglementaire contient notamment :
- un état des lieux de la performance environnementale et énergétique du bien,
- des propositions de travaux afin d'améliorer la classe énergétique du bien.
Sa durée de validité est fixée à 5 ans. Quoi qu'il en soit, il vous permet de valoriser votre bien immobilier, car vous pouvez mettre en avant les travaux envisagés ou effectués pour optimiser sa consommation énergétique. Ce diagnostic informe les acquéreurs potentiels du coût réel de l'habitation. Ces personnes peuvent alors anticiper leurs dépenses énergétiques futures et les aides financières auxquelles elles peuvent prétendre pour réaliser une rénovation énergétique.
Il permet de surcroît aux parties de négocier le prix de la propriété, en fonction de son efficacité énergétique et des travaux à prévoir. Notez que l'audit énergétique réglementaire contribue également à la lutte contre le réchauffement climatique en encourageant la rénovation énergétique des logements qui représentent près de 25 % des émissions de gaz à effet de serre en France.
La réglementation prévue par la loi française
Depuis le 1er avril 2023, l'audit énergétique réglementaire constitue une obligation légale à laquelle sont soumises les personnes qui veulent vendre un bien énergivore (classe F ou G du DPE). Les vendeurs sont contraints d'inclure ce diagnostic dans le dossier de diagnostic technique (DDT), en complément du DPE. Ils doivent le faire réaliser par un auditeur professionnel à leurs frais : société d'architectes agréés, bureau d'études, entreprise spécialisée habilitée ou diagnostiqueur immobilier formé et certifié.
L'obligation d'audit réglementaire entrera en vigueur le 1er janvier 2025 pour les bâtiments classés E et le 1er janvier 2034 pour ceux classés D.
Que doit couvrir l'audit énergétique réglementaire ?
L'auditeur va dans un premier temps évaluer le bien que vous souhaitez vendre en vue de faire un état des lieux énergétique. Il tient compte de son état général et de ses équipements énergétiques (isolation, éclairage, eau chaude sanitaire, climatisation, chauffage, ventilation…). Il se charge ensuite de mesurer la consommation énergétique du bien sur une période d'au moins 12 mois. Lors du calcul, il considère vos habitudes d'usage, les conditions climatiques et les tarifs des énergies. Vient ensuite l'établissement des scénarios de travaux nécessaires pour permettre à votre logement d'atteindre au moins la classe B du DPE. Parmi ces travaux, on peut citer :
- l'isolation thermique (des murs, de la toiture, du plancher bas),
- le remplacement des fenêtres,
- l'installation d'un système de chauffage, de production sanitaire et de ventilation plus performant et plus écologique,
- le relamping.
L'auditeur évalue par la suite le coût total de la réhabilitation énergétique à mettre en œuvre tout en indiquant les aides financières disponibles. La dernière étape s'articule autour de la rédaction d'un rapport détaillé que vous devrez intégrer dans le dossier de vente. Tout au long de son intervention, le diagnostiqueur vous fait bénéficier de conseils personnalisés.