Il y a une idée que je souhaite creuser avec vous et une analyse que je vous propose de partager et travailler collectivement.
Dans ce que je vais écrire, il n’y a rien de démagogique ni d’idéologique et que du pragmatisme. Ce que je vais tenter de démontrer est factuel, et j’éviterai toute moraline !
Objectivement, dans notre pays, le logement reste un problème majeur et indéniable.
Logements insalubres.
Logements en nombre insuffisants.
Logements trop chers … et j’en passe.
Bref, où que l’on regarde, année après année, et milliards après milliards force est de constater que les politiques du logement en France ne fonctionnent pas.
Logique.
Notre Mozart de la finance, comme tous ceux qui l’ont précédé confondent deux choses, immobilier et logement et cela n’a rien à voir !
Notre ministre du logement actuel le sieur Olivier Klein, a trouvé que cela sonnait fort bien de se présenter comme le « ministre du parcours résidentiel ».
C’est très bien mon Olivier.
Mais pour cela, il faut mettre en cohérence logement ET immobilier pour penser un parcours !
Le pire c’est qu’en France nous avons presque LE modèle idéal et nous avons à mon sens atteint une forme de perfection technique et économique.
Je m’explique.
Il ne faut jamais opposer logement et spéculation, car, même si cela va faire hurler certains d’entre vous, la spéculation est très saine dans l’immobilier à condition que l’on ne confonde pas immobilier ET logement.
La nuance peut sembler sémantique et pourtant elle est fondamentale.
Quel est le problème de fond ?
Loger les gens pas cher.
Le sujet n’est pas la spéculation sous toutes ses formes, Airbnb, meublés ou non, résidences secondaires ou pas, prix du foncier ou pas.
Vous pouvez tourner le problème dans tous les sens, si vous encadrez les loyers des investisseurs privés, si vous les obligez à faire des travaux très coûteux (rénovation énergétique) pour que le locataire dépense moins, cela peut vous sembler « moral », et c’est votre opinion et toutes les opinions sont entendables, mais économiquement, vous faites fuir les investisseurs.
Si vous faites fuir les investisseurs, alors le secteur concerné sera structurellement sous capitalisé parce que l’argent ne viendra pas s’y investir. C’est aussi simple que cela.
S’il n’y a pas d’investisseurs, alors à terme il n’y a pas de construction et d’augmentation des capacités ou d’amélioration des capacités existantes.
Il faut donc de la spéculation.
Il faut que les prix de l’actif immobilier au sens large montent.
Je vais vous donner l’exemple dans mon petit coin de Normandie où les « cadres » n’existent pas ou si peu. Nous avons quelques commerçants, quelques artisans et beaucoup d’ouvriers. Les prix de l’immobiliers sont donc bas. Disons 1500 € le m². La construction neuve coûte aujourd’hui presque 3 000 euros le m² hors foncier.
Construire n’a aucun sens puisque vous pouvez acheter du déjà construit deux fois moins cher (hors terrain).
Mais le problème est plus profond que cela.
Si vous voulez rénover et que cela coûte environ 1 500 euros le m² pour une rénovation en profondeur, alors cela double votre coût au m² et vous ne retrouvez pas le prix des travaux dans votre prix de vente qui reste collé désespérément trop bas à 1 500 euros le m²…
Vous finissez par avoir une dégradation effroyable de votre parc immobilier, une baisse de la qualité et au bout du compte… des immeubles qui s’effondrent au sens premier du terme.
Il faut donc des prix élevés à l’immobilier, il faut des riches et il faut des investisseurs même si cela fait hurler les bien-pensants du camp du bien.
Et la France avec son système de HLM et d’habitations à loyers modérés a évidemment l’un des meilleurs outils au monde pour réaliser justement un parcours résidentiel.
La premier étage de la fusée c’est du logement d’urgence et nous les avons en partie et c’est un axe à développer car il y a des manques. Puis des logements temporaires spécifiques, CROUS pour les étudiants, ou encore Foyers de Jeunes ou moins jeunes travailleurs etc.
Puis les HLM.
Enfin nous avons l’accession à la propriété qui commence par l’accession sociale avant de devenir totalement « privée ».
Bref, nous avons tous les mécanismes pour ne pas confondre logement et immobilier.
Nous les avons oubliés.
Nous avons également malmené ces mécanismes en raison de points de vue purement idéologiques allant des normes à la mixité sociale qui oblige les promoteur à vendre 20 % minimum d’un programme à tarif bradé à des organisme HLM pour faire du logement social diffus.
L’immobilier fait le crédit qui fait la création monétaire qui forme le… PIB !
Enfin, voici la dernière idée que je voulais soumettre à votre sagacité. Enfin, c’est plus une remarque qu’une idée.
L’encours total des crédits (source Fédération Française des Banque ici) c’est au total 1517 milliards d’euros à fin avril 2023, mais dans ce total l’encours des crédits à l’habitat atteint 1.286 milliards d’euros tandis que celui des crédits à la consommation s’élève à 202 milliards d’euros! Comme vous le voyez le crédit à la consommation est « insignifiant » en termes macro-économique. Notre Mozart de la fiance devrait le savoir.
A ce total de 1 286 milliards d’euros vous pouvez ajouter les 197 milliards spécifiques aux SCI qui sont des sociétés civiles immobilières et qui ne sont pas compatbilisés chez les particulier.
Vous avez donc plus de 1500 milliards d’euros de crédits immobiliers dans notre pays.
C’est ce chiffre qu’il faut avoir en tête quand on vous dit que « quand le bâtiment va tout va ».
Il y a bien une raison objective à cet adage.
Où la politique immobilière a-t-elle échoué ? Premièrement, en opposant « logement » et « spéculation » ; et deuxièmement, en confondant l’augmentation de la capacité avec l’immobilier dans son ensemble.
Vous l’avez deviné, pour résoudre la crise du logement, il ne faut pas confondre la consommation et donc l’utilisation du logement avec l’investissement dans l’immobilier.
Résoudre la crise du logement c’est sortir de ces oppositions stériles et de cette culture effroyable de la détestation du riche, de l’épargnant, du détenteur de capital qui appauvrit terriblement notre pays.
Pour loger les gens, il faut de l’argent.
Pour avoir de l’argent il faut des investisseurs.
Si vous avez des investisseurs, vous aurez de la spéculation… et alors ?
La spéculation ne pose aucun problème ou si peu à partir du moment où l’on peut loger les gens dans des HLM pour lesquels il faut passer de l’aide à la personne que l’on doit renouveller chaque mois, à l’aide à la pierre que l’on ne paye qu’une fois !
Si nous avons besoin de logements pas chers ou même gratuits, ce ne sont pas des APL qu’il faut verser ! Ce sont des logements qu’il faut construire.
Notre Mozart du palais, et encore plus notre mamamouchi préposé au logement ne semblent pas avoir compris grand-chose à l’importance cruciale de ce secteur et à la distinction majeure qu’il faut faire entre logement et immobilier.
En cassant l’immobilier, on ne règlera jamais les problèmes de logement, au contraire, tout va se dégrader.
Il est déjà trop tard, mais tout n’est pas perdu.
Préparez-vous !