Une analyse indépendante montre qu’il existe un écart de rendement moyen important au sein des fonds immobiliers labellisés « ISR » en fonction de leur ancienneté. Une différence qui n’existe pas pour les SCPI classiques.
Les SCPI labellisées ISR de plus de 10 ans affichent le rendement moyen le plus faible du marché
En matière d’investissement responsable, le label ne fait pas tout. Selon une analyse réalisée par le magazine en ligne idéal investisseur.fr, qui compare les SCPI de rendement sur la base des données qu’elles publient, il existe des écarts de performances importants parmi les SCPI ayant obtenu le label ISR. Pour rappel, les SCPI sont des véhicules d’investissement qui mettent en commun l’argent d’épargnants afin d’acheter des immeubles à des fins locatives. Depuis 2020, ces fonds peuvent prétendre au label « Investissement Socialement Responsables » (ISR) s’ils démontrent qu’ils s’engagent dans un processus d’investissement basé sur des critères notamment environnement et sociaux.
En 2022, les SCPI labellisées « responsables » ont globalement affiché un rendement moyen supérieur à celui des non-labellisées. Mais ces résultats cachent de fortes disparités selon leur ancienneté. Ainsi, celles lancées avant 2014 ont présenté un taux de distribution moyen inférieur de 20% à celui des plus récentes. Lorsque ces performances sont comparées à celles des SCPI « classiques », l’écart est toujours de 12%.
Un patrimoine immobilier plus ou moins récent
L’une des raisons qui pourrait expliquer ces disparités est à chercher dans la structure de leur patrimoine. Les SCPI récentes, en phase de création de leur parc immobilier, investiraient directement dans des immeubles adaptés à la demande locative ainsi qu’aux dernières normes environnementales. Les plus anciennes seraient en phase de renouvellement ou de rénovation de leurs bâtiments, avec un taux de vacance légèrement plus élevé et des coûts plus importants. Les rendements seraient aussi influencés par les stratégies de distribution, les plus anciennes ayant une tendance plus accrue à mettre une partie des bénéfices en réserves. Avec pour effet de réduire le taux de distribution chez les plus anciennes, compensé par une potentielle meilleure stabilité des dividendes à moyen terme en cas de baisse des revenus locatifs ou de dépenses importantes.
Sauf qu’en toute logique, ces deux arguments ne sont pas propres aux SCPI « ISR ». Ils devraient s’appliquer de la même manière aux fonds non labellisés. Or, quelle que soit leur ancienneté, les SCPI non labellisées ont affiché un rendement moyen équivalent en 2022. Les sources des disparités chez les ISR seraient donc potentiellement à aller chercher du côté des stratégies et des politiques commerciales : les démarches liées au label pourraient être le marqueur d’un dynamisme plus important. D’autant que, d’après les données, les SCPI « ISR » ont dans leur ensemble enregistré une collecte moyenne supérieure de 50% à celle des SCPI classiques. Fin 2022, environ 40% des SCPI étaient labellisées « ISR ». En termes de capitalisation, elles représentaient 50% du marché.
Source : étude sur les SCPI ISR de ideal-investisseur.fr
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