L’indemnité d’éviction : comment ça marche ?

Si le bailleur(propriétaire) s’oppose à ce renouvellement, il doit alors régler au preneur(locataire) une indemnité d’éviction.

Il convient toutefois de préciser qu’il existe certains cas où l’indemnité n’est pas due par le bailleur.

Les exceptions

1.Le locataire qui donne volontairement son congé au bailleur ;

2.Le bailleur qui justifie un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant (= L’inexécution d’une obligation ou une infraction caractérisée au contrat de bail ou à la loi) ;

3.Le locataire qui n’est pas/plus immatriculé à la date de délivrance du congé ;

4.Le locataire qui n’exploite plus son fonds depuis plus de 3 ans (toutefois, cette règle ne s’applique pas dans le cas de la cession de fonds de commerce lorsque le fonds comprend le droit au bail) ;

6.Un contrat de location-gérance nul ;

7.La destruction des locaux (article 1722 du code civil) ;

8.L’acquisition par le locataire des locaux loués ;

9. La mise à disposition par le bailleur d’un local de remplacement (l’article L145-18 du Code de commerce) ;

Hormis les cas précités, le bailleur est tenu d’indemniser le locataire évincé.

Comment l'indemnité est-elle calculée ?

L’indemnité d’éviction doit correspondre au   préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail.

Certains critères sont évoqués par l’article L 145-14 alinéa 2 du Code de commerce.

Cette indemnité est constituée d’une indemnité principale complétée le plus souvent par des indemnités accessoires.

Comment déterminer le montant de l'indemnité principale ?

Il faut apprécier s'il existe une possibilité pour l'exploitant de se réinstaller à proximité,

Pour déterminer si le fonds est transférable, il faut prendre en compte : les caractéristiques de la clientèle, l’emplacement, la localisation professionnelle, la location de prestige...

Si le fonds est transférable, l'indemnité principale sera équivalente à la valeur du droit au bail.

S'il ne l'est pas, elle devra être calculée au regard de la valeur du fonds de commerce.

Des indemnités dites « accessoires » peuvent aussi être versées au locataire évincé. Elles viennent en complément de l’indemnité d’éviction (remplacement ou déplacement) et sont attribuées en fonction de la situation du commerçant.

Il s’agit des frais de déménagement et de réinstallation du fonds de commerce, des indemnités de licenciement, si l’éviction a entraîné le licenciement des salariés, des frais de double loyer, le temps de la réinstallation du fonds, des frais relatifs au paiement d’indemnités de résiliation de contrats en cours, d’une indemnisation de trouble commercial …

Qui fixe l’indemnité d’éviction ?

Cette indemnité peut être fixée, à l’amiable, entre les parties.

En pratique elle est, le plus souvent, fixée par un expert et dans le cadre d’une procédure judicaire.

En cas de désaccord, la juridiction saisie, se basera sur l’évaluation d’un expert judiciaire indépendant des deux parties, pour fixer cette indemnité.

Cette procédure judiciaire est généralement assez longue.

Tant que le juge n’a pas statué le preneur peut rester dans les lieux et le propriétaire peut exercer son droit de repentir.

Règlement de l’indemnité d’éviction.

Passé le délai de repentir de quinze jours (durant lequel le propriétaire peut revenir sur sa décision et proposer le renouvellement de bail au locataire), le paiement doit être effectué dans les trois mois à compter d’un commandement délivré par huissier.

Le locataire peut être maintenu dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.