Les impayés de charges de copropriété sont en constante augmentation, même dans les copropriétés qui n’étaient pas exposées auparavant. Cela est dû à la diminution des revenus des copropriétaires et à l’augmentation des coûts. Comment recouvrir les impayés légalement et maîtriser les charges de copropriété ?
Impayés de charges de copropriété : comment y remédier ?
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Publié le 17 mai 2023 à 20h00
La procédure de recouvrement des impayés à privilégier
Les syndics ont le choix entre deux procédures pour recouvrer les impayés de charges de copropriété: l’assignation en justice ou la procédure de l’article 19-2 de la loi juillet 1965, modifiée par la loi ELAN. La seconde option est à privilégier, car elle est plus performante et de courte durée. Le copropriétaire débiteur est condamné à payer les sommes dues, ainsi que quatre trimestres d’avance, des dommages et intérêts éventuels et une indemnité destinée à couvrir les frais. Si le copropriétaire ne règle pas la condamnation, ses biens sont immédiatement saisis. Malgré son efficacité, cette procédure intéresse moins les avocats, car elle est moins rémunératrice. Dans l’intérêt de la copropriété, les conseils syndicaux doivent ainsi convaincre le syndic d’opter pour cette solution.
En outre, les syndics peuvent inscrire une hypothèque légale sur le lot du copropriétaire, prioritaire sur tous les autres créanciers en cas de saisie immobilière.
Maîtriser les charges de copropriété
Pour maîtriser les charges de copropriété, il est nécessaire d’examiner les contrats concernant les postes de charges tels que l’entretien d’un ascenseur, le chauffage, le ménage ou le jardinage. Il faut s’assurer que les prestations prévues correspondent aux besoins réels de la copropriété et les réduire si nécessaire. Il est également important d’examiner les factures d’eau, de gaz et d’électricité pour identifier les actions nécessaires pour faire baisser la consommation.
Il est recommandé de consulter la concurrence pour les prestations qui paraissent trop chères, même si l’objectif n’est pas de changer automatiquement de prestataire. En effet, cela permet de négocier les prix à la baisse avec les prestataires en place, surtout pour les gros travaux. Cette négociation doit s’effectuer dans le respect des prestations et des qualifications des entreprises, tout en recherchant le juste prix. Dans la plupart des cas, les prestataires restent en place après renégociation (70 à 80 %).
SYNDICALUR et ADB Conseils, pour l’assistance aux copropriétés
Fondées par Francis Bourriaud, SYNDICALUR et ADB Conseils proposent des prestations d’assistance aux copropriétaires et conseils syndicaux. SYNDICALUR accompagne les conseils syndicaux souhaitant changer de syndic tandis qu’ADB Conseils est spécialisée dans l’assistance aux copropriétaires pour une consultation, une assistance annuelle, une mise en conformité du règlement de copropriété, un audit de gestion du syndic et une maîtrise des charges. La société vient également en aide aux copropriétés pour la réalisation du DPE collectif et du PPPT dans le cadre de la rénovation énergétique en cours. D’autre part, elle propose également des formations aux syndics professionnels.